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イオン京橋店(旧ダイエー)2019年9月末閉店「オフィス併設」大型複合施設に再開発【大阪市都島区 都市再生緊急整備地域】

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旧イオン京橋店

イオンモールの吉田昭夫社長は(旧イオン京橋店跡地について)「国内で企業のオフィスの引き合いは強い」と説明。商業フロアとオフィス部分を含む大型複合施設として再開発する。

引用・参照 日経新聞

旧イオン京橋店 概要

店名 イオン京橋店
住所 大阪市都島区片町2-3-51
開業 1971年(旧 京橋ショッパーズプラザ ダイエー京橋店)
敷地面積 約15,000㎡
延床面積 39,426㎡
階数 地上5階
棟数 2棟(東館・西館)

 

大阪市都島区のJR京橋駅周辺は、2017年8月2日に都市再生緊急整備地域に指定されている。

「都市再生緊急整備地域」に指定されると「容積率の緩和」「道路上空利用の規制緩和」「事業認可手続期間の短縮」「金融支援」などのメリットがあり、容積率は最大2,000%まで容積率が緩和される。

 

延床面積は240,000㎡か?

旧イオン京橋店の敷地面積は約15,000㎡なので、仮に「淀屋橋駅西地区」と同じく容積率1,600%まで緩和されると延床面積は約240,000㎡となる。

 

淀屋橋駅西地区

名称 西側ビル(淀屋橋駅西地区)
建築主 大和ハウス工業・住友商事・住友生命・関電不動産開発・ミズノ・白洋舎など11社
敷地面積 7,200㎡
建築面積 4,700㎡
延床面積 130,000㎡
高さ 135m
階数 地上28階
容積率 1,600%(通常1,000%)
事業費 668億円
竣工 2024年度

淀屋橋駅西地区再開発計画の敷地面積は7,200㎡で、旧イオン京橋店跡地の敷地面積は約15,000㎡と約2倍となっている。

 

当ブログの予想

全く根拠はありませんが、個人ブログの予想として、そんなものかという感じで受け取ってください。

イメージとして、ヨドバシウメダタワーのように低層階は商業施設(100,000㎡駐車場を含む)で、高層階はオフィス(140,000㎡)となるのではないか?

低層階の商業施設は10F・高さ約50mで、その上に延床面積140,000㎡のオフィスビルが載るような感じではないか?。

オフィス部分が「淀屋橋駅西地区」のビルと同規模とすると、オフィス部分だけで高さは135mとなる。

したがって、低層階の50mと高層階の135mを合計すると高さ185m(合計38階)になるのではないか?

ただ、淀屋橋駅西地区の事業費が668億円なので、旧イオン京橋店跡地の再開発事業費は1,000億円を超える可能性がある。

かなりの投資金額だが、最近郊外型ショッピングモールはネット通販に押されて売上が伸びていない。またヨドバシウメダタワーの成功から、イオンモールも勝負をかけて都心型SCを開発する可能性は十分にあると思う。

 

ホテルの可能性は低い

2019年の1年間で大阪府内では、約50軒のホテルが開業し客室数は約10,000室増加した。そのため、ホテルの客室単価が低下する傾向にある。一方でオフィスの空室率は1%と需要が見込める。

さらに、140,000㎡のオフィスビルなら5,000人くらいが勤務すると予想され、彼らがビル内のイオンモールで毎日買い物してくれれば売上も増加し相乗効果が得られる。

ホテルの場合、テイクアウトできる食料品は売れるかもしれないが、単価の高い衣料品などは売れないので、イオンモールの売上的にはオフィスの方がメリットがあると思う。

 

高さは最高200mか?

 

JR京橋駅周辺は大阪空港(伊丹空港)の着陸コースの関係で、建物の高さは約232m(海抜)に制限される。

しかし、この高さ制限232mとは「建物の高さ」+「建設用タワークレーンの高さ」の合計なので、タワークレーンの高さ約30mを引き算すると、建物本体の高さは最高で約200mとなると思われる。

 

完成は2024年~2025年か?

全く根拠はないが、やはり2025年に万博前に開業するのではないか?

また、OBP(大阪ビジネスパーク)には今後開発できる土地がなくなっており、オフィス需要も期待できる。

そのため「商業施設」+「オフィス」の複合商業ビルになると思われる。

 

周辺の再開発計画

④(仮称)京阪京橋駅周辺開発計画
⑤(仮称)イオン京橋再開発計画(旧ダイエー京橋)

都市再生緊急整備市域

 

イオン京橋

大阪府内の都市再生緊急整備地域

大阪府下では13地域が指定されており、京橋駅は、梅田(大阪駅)、難波、天王寺に次ぐ第4のターミナル・拠点として整備される可能性がある。

(2020年1月に枚方市駅周辺48haが指定された)

2025年の夢洲で開催される「大阪・関西万博」や「IR統合型リゾート」開発に伴い、大阪の東西軸が注目されており、「京橋駅周辺」はこの東西軸の重要拠点とされてきた。

現在、京橋駅周辺には「JR環状線京橋駅」、「JR東西線京橋駅」、「京阪京橋駅」、「大阪メトロ京橋駅」があり、それらの駅間やOBPを立体的な歩行者空間で整備する計画がある。

  • 大阪駅・中之島・御堂筋 490ha
  • 難波・湊町       36ha
  • 阿倍野         21ha
  • 大阪コスモスクエア   154ha
  • 京橋駅、OBP駅、天満駅 68ha(2017年8月2日範囲拡大)
  • 堺鳳駅         70ha
  • 堺臨海地域       95ha
  • 堺市駅西        27ha
  • 千里中央駅       15ha
  • 高槻駅         34ha
  • 守口大日        80ha
  • 寝屋川萱嶋駅東     48ha
  • 枚方市駅周辺      48ha

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