イオン京橋店（旧ダイエー）2021年8月解体完了「オフィス併設」大型複合施設に再開発【大阪市都島区 都市再生緊急整備地域】

旧イオン京橋店（2020年9月撮影）

イオンモールは、共働き世帯の増加に対応するためオフィス併設の商業施設を強化している。

2021年秋、名古屋駅近くにオフィス併設の商業施設「（仮称）ノリタケの森プロジェクト」を開業する。

旧イオン京橋店跡地についても「オフィス併設の商業施設」として再開発される予定。

出典 イオンモール

都市再生緊急整備地域

大阪市都島区のJR京橋駅周辺は、2017年8月2日に都市再生緊急整備地域に指定された。この「都市再生緊急整備地域」に指定されると「容積率の緩和」「道路上空利用の規制緩和」「事業認可手続期間の短縮」「金融支援」などのメリットがあり、容積率は最大2,000％まで容積率が緩和される。

延床面積は240,000㎡か？

旧イオン京橋店の敷地面積は約15,000㎡なので、仮に容積率1,600％まで緩和されると延床面積は約240,000㎡となる。

全く根拠はありませんが、個人ブログの予想として、そんなものかという感じで受け取ってください。

• 低層階（商業施設）と中高層階（オフィス）の複合超高層ビルになると予想される。

• 建物の規模は、高さ185m、38階、延床面積240,000㎡（予想）
• 低層階の商業施設は、1階～10階、高さ約50m、延床面積100,000㎡（予想）
• 中高層階のオフィスフロアは、11階～38階、延床面積140,000㎡（予想）

淀屋橋駅西地区の事業費が668億円なので、旧イオン京橋店跡地の再開発事業費は1,000億円を超える可能性がある。

かなりの投資金額だが、最近郊外型ショッピングモールはネット通販に押されて売上が伸びていない。またヨドバシ梅田タワーの成功から、イオンモールも勝負をかけて都心型SCを開発する可能性はあると思う。

ホテルの可能性は低い

2019年の1年間で大阪府内では、約50軒（客室数合計約10,000室）のホテルが開業し、ホテルの客室単価が低下する傾向にある。

一方でオフィスの大阪地区の空室率は1％と需要が見込める。さらに延床面積140,000㎡のオフィスビルなら5,000人くらいが勤務すると予想され、彼らがビル内のイオンモールで毎日買い物してくれれば売上も増加し相乗効果が得られる。

ホテルの場合、テイクアウトできる食料品は売れるかもしれないが単価の高い衣料品などは売れない。

そう考えると、イオンモール的には「ホテル」よりも「オフィス」の方がメリットがあると思う。

高さは最高200mか？

JR京橋駅周辺は大阪空港（伊丹空港）の着陸コースの関係で、建物の高さは約232m（海抜）に制限される。

しかし、この高さ制限232ｍとは「建物の高さ」+「建設用タワークレーンの高さ」の合計なので、タワークレーンの高さ約30mを引き算すると、建物本体の高さは最高で約200mとなると思われる。

完成は2024年～2025年か？

解体工事は2021年8月に完了する。やはり2025年に万博前に開業するのではないか？また、OBP（大阪ビジネスパーク）には今後開発できる土地がなくなっており、オフィス需要も期待できるし、JR京橋駅直結というアクセスのよさからOBPからのオフィス移転需要もあるのではないか？

④（仮称）京阪京橋駅周辺開発計画
⑤（仮称）イオン京橋再開発計画（旧ダイエー京橋）

都市再生緊急整備市域

旧イオン京橋

大阪府下では13地域が指定されており、京橋駅は、梅田（大阪駅）、難波、天王寺に次ぐ第4のターミナル・拠点として整備される可能性がある。

(2020年1月に枚方市駅周辺48haが指定された）

2025年の夢洲で開催される「大阪・関西万博」や「IR統合型リゾート」開発に伴い、大阪の東西軸が注目されており、「京橋駅周辺」はこの東西軸の重要拠点とされてきた。

現在、京橋駅周辺には「JR環状線京橋駅」、「JR東西線京橋駅」、「京阪京橋駅」、「大阪メトロ京橋駅」があり、それらの駅間やOBPを立体的な歩行者空間で整備する計画がある。

• 大阪駅・中之島・御堂筋　490ha
• 難波・湊町　　　　　　　36ha
• 阿倍野　　　　　　　　　21ha
• 大阪コスモスクエア　　　154ha
• 京橋駅、OBP駅、天満駅　68ha（2017年8月2日範囲拡大）
• 堺鳳駅　　　　　　　　　70ha
• 堺臨海地域　　　　　　　95ha
• 堺市駅西　　　　　　　　27ha
• 千里中央駅　　　　　　　15ha
• 高槻駅　　　　　　　　　34ha
• 守口大日　　　　　　　　80ha
• 寝屋川萱嶋駅東　　　　　48ha
• 枚方市駅周辺　　　　　　48ha