エイチ・ツー・オー(H2O)本社機能移転「大阪新阪急ホテル」2024年度末閉館「阪急ターミナルビル」と2022年以降 建替え検討

エイチ・ツー・オー(H2O)リテイリングが2020年夏に、本社機能を複合商業ビル「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」(大阪市北区)に移す。オフィス面積は従来と比べ4割削減する。

同社は現在、阪急うめだ本店(同市北区)近隣の自社ビルに本社機能を置いている。働き方改革や新型コロナウイルス禍でのワークスタイルの変化に加え、自社ビルに耐震面の課題があることなどから、本社機能を移すことにした。登記上の本社はこれまでと同じく同本店の住所とする。

引用 産経新聞 https://www.sankei.com/article/20211015-6WPDA3BZVJOMTPHZD6LMRRNKBM/

 

阪急ターミナルビルは耐震基準を達成しており、上記の移転とは直接関係ないが、阪急グループ会社の再編という観点から2021年時点で改めて「阪急ターミナルビル」と「大阪新阪急ホテル」の建替えを予想してみた。

「大阪新阪急ホテル」(左)「阪急ターミナルビル」(右)

「阪急阪神HDは大阪新阪急ホテルの営業を2024年度末にも終了する。跡地開発については未定」

引用 日経新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOHD3199Z0R30C21A3000000/

 

完成予想図

全く根拠はありませんが、「阪急ターミナルビル」と「大阪新阪急ホテル」を1棟に統合し、「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」をやや小規模にしたような超高層ビルになると予想しています。

施設名階数高さ延床面積内容
大阪梅田ツインタワーズ・サウス38階建190m26万㎡オフィス

デパート

阪急ターミナルビル建替ビル38階建182m15万㎡ホテル

オフィス

商業施設

バスターミナル

  • 現在の阪急ターミナルビルは、高さ182mの超高層ビルに建替え、高層階にはホテル「(仮称)レムプラス大阪梅田(600室)」、低層階~中層階はオフィスが入居するのではないか?
  • 現在の大阪新阪急ホテルは、地上10階~16階の中層ビルに建替え、1階はバスターミナル、2階~10階(または16階)は商業施設とオフィスになるのではないか?
  • 同じ38階建と予想しているが、阪急ターミナルビル建替ビルのオフィスフロアの階高を5m、ホテルフロアの階高を4mとしたため高さは182mとやや低い。

 

「大阪新阪急ホテル」と「阪急ターミナルビル」の建替えの具体的内容は公表されていないが「インバウンドを含めた国際化やスタートアップなど新規事業を育てる機能などを考えないといけない」(阪急阪神不動産若林常夫社長)と報道されている。

したがって跡地開発は「ホテル」と「オフィス」が有力と思われるが、2025年春の大阪・関西万博に建替が間に合わないことなどから「ホテル」よりも「オフィス」の比重が高くなるのではないか?

既存建物の解体(2年)と新築の工期(4年)の合計6年程度と予想され、2024年度末に閉館し直後に着工すると2031年頃に完成することになる。

2031年春には「なにわ筋線」が開通予定で、国際化と言う点からも一つの目標になるのではないか?

また「新阪急ホテルなどの再開発が終わる頃には、阪急メンズ大阪が入居するHEPナビオや高層複合ビルの阪急グランドビルが次の案件として控える」ことから、「大阪新阪急ホテル」と「阪急ターミナルビル」の建替え計画を遅らすことは避けたいと思われる。

やはり、2030年代前半の完成が有力と思われる。

 

2021年時点で考えると、建物のプランは違うが、機能としては「ミチノテラス豊洲」のように「オフィス」「ホテル」「バスターミナル」「商業施設」の4つの機能を統合した再開発となるのではないか?

ミチノテラス豊洲

出典 清水建設

清水建設は、東京江東区豊洲の(新交通 ゆりかもめ)「市場前駅」前に、オフィスビルとホテルの複合施設「ミチノテラス豊洲」を2021年9月に竣工した。

清水建設が、東京ガス不動産所有地の一部を賃借し、オフィス棟「メブクス豊洲(MEBKS TOYOSU)」とホテル棟「ラビスタ東京ベイ(500室)」を建設し、その間に高速バスや路線バスが発着可能な交通広場も建設するもので、総事業費約600億円と清水建設の単独事業としては最大のプロジェクトとなる。

オフィス棟とホテル棟の間に交通広場「豊洲MiCHiの駅(バスターミナル)」を設置

都心と接続する東京BRT(バス高速輸送システム)、羽田・成田空港と接続する高速バスが乗り入れる予定。また、ラビスタ東京ベイは、ドーミーインチェーンが運営する予定。

ミチノテラス豊洲 概要

施設名ミチノテラス豊洲
所在地東京都江東区豊洲六丁目
建物名称メブクス豊洲(MEBKS TOYOSU)ラビスタ東京ベイ
用途オフィスホテル
敷地面積約16,110㎡約8,300㎡
延床面積約88,174㎡約32,000㎡
用途オフィス、店舗、交通広場、駐車場ホテル、店舗、駐車場
構造S造(免震構造)S造
階数地上11階、塔屋1階地上14階、塔屋1階
竣工2021年9月2021年9月

 

当ブログの予想

阪急ターミナルビルと大阪新阪急ホテルは「都市再生緊急整備地域」内にあり、容積率は最大2,000%まで緩和される可能性がある。

仮に容積率が1,600%まで緩和され、一体開発する場合、2棟の合計延床面積は現在の約7万㎡から約15万㎡へと2倍以上になる可能性がある。

再開発予定地はJR大阪駅、阪急大阪梅田駅に隣接する超一等地ではあるが、南側はJR線があり「高級ホテル」の立地としてはやや向かない。したがってオフィス中心の再開発となるのではないか?

また、阪急阪神ホテルズは「ホテル阪急レスパイア大阪(1030室)」を2019年11月に開業したが、多人数のインバウンド客に対応するため3名部屋~4名部屋を多く設定している。

したがって、ビジネス客に対応するホテルが必要となる。2021年4月に開業した「レムプラス神戸三宮(209室)7,400㎡」は稼働率も高いので、大阪梅田でも同様に再開発ビルの高層階に「(仮称)レムプラス大阪梅田(600室)2万㎡」を入居させるのではないか?

従来は「阪急ターミナルビル」と「大阪新阪急ホテル」の2棟だったが、現時点ではオフィスビルは1フロア当たりの床面積が広い方が使い勝手がよく、ホテルは高層階の方が稼働率が高い。

これらのことから、現在の「阪急ターミナルビル」を低層階~中層階はオフィス(8万㎡)・高層階はホテル(2万㎡)の複合超高層ビルにするのではないか?

現在、新阪急ホテル前と阪急三番街に分かれているバスターミナルを、現在の「新阪急ホテル」の位置に集約し上層階は商業施設とオフィス(16階)とするのではないか?

「大阪新阪急ホテル」の敷地は変形敷地であるため150m~180mクラスの超高層ビルを建設するのは難しいと思われる。

再開発計画(当ブログの予想)

施設名新(阪急ターミナルビル)新(大阪新阪急ホテル)
用途オフィス・ホテルバスターミナル・商業施設・オフィス
竣工2031年以降2031年以降
敷地面積5,729㎡(3,000㎡に縮小か?)
延床面積100,000㎡50,000㎡
階数地上38階地上16階
階高
  • オフィス(5m×30層)
  • ホテル(4m×8層)
5m
高さ182m80m

阪急ターミナルビルと大阪新阪急ホテルの概要

施設名阪急ターミナルビル大阪新阪急ホテル
用途オフィス(低層階は商業施設)ホテル
竣工1972年1964年
敷地面積5,729㎡
延床面積34,390㎡34,374㎡(推定)
階数地上17階・地下4階地上10階・地下2階
高さ76.53m40m~50m
大阪新阪急ホテルは1964年開業で築57年、阪急ターミナルビルは1972年開業で築49年と老朽化している。
阪急阪神HDとしては、少子化による沿線人口・通勤人口の減少が予想され、鉄道収益の増加が期待できないため、不動産収益に注力している。そのため、大阪駅・梅田周辺に付加価値を創造する経営戦略をとっている。
したがって、次期「梅田」再開発は「インバウンドを含めた国際化」と「スタートアップなどの新規事業を育てる機能」を目標とし、大規模なものとなる可能性がある。

 

阪急阪神HDの再開発スケジュール(予想を含む)

竣工年月施設名延床面積高さ階数
2022年春大阪梅田ツインタワーズ・サウス260,000㎡190m38階
2027年~2030年阪急ターミナルビル+新阪急ホテル150,000㎡182m・80m38階・16階
2035年阪急グランドビル75,000㎡150m30階
HEP FIVE+HEP NAVIO
阪急電鉄本社ビル
阪急グランドビルの敷地は「梅田阪急ビル」と共通のため、すでに容積率を使い切っていると思われるので現在と同じ延床面積での建替になると予想される。
「HEP FIVE」と「HEP NAVIO」の間には道路があるので、一体開発するには「道路の廃止」が必要となる。

 

地図

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