阪急阪神HD「大阪新阪急ホテル」「阪急ターミナルビル」「阪急三番街」を2030年以降一体再開発を検討(延床面積30万㎡以上か?)

「大阪新阪急ホテル」(左)「阪急ターミナルビル」(右)

読売新聞によると「阪急阪神ホールディングス(HD)が「大阪新阪急ホテル」に加え、商業施設「阪急三番街」やオフィスビル「阪急ターミナルビル」の建て替えを検討する。開業は2030年以降とみられる。

引用 https://www.yomiuri.co.jp/economy/20220106-OYT1T50095/

出典(阪急阪神ビルマネジメント)数字は当ブログ調べ

すでに「大阪新阪急ホテル」は2024年末閉館、「阪急ターミナルビル」も建替の検討が発表されていた。今回「阪急三番街」も一体的に再開発する検討に入ったという点が新しい。

2022年春に公表予定の長期経営計画に盛り込まれる見通し。

2022年1月(阪急大阪梅田駅・阪急三番街方面を西から撮影)

当ブログの推定では「阪急三番街」と「阪急ターミナルビル」の敷地面積は約28,000㎡、「大阪新阪急ホテル」の敷地面積は5,729㎡で合計の敷地面積は約33,700㎡になると思われる。

現行の容積率は600%だが、1000%まで緩和されると延床面積は約34万㎡となる。

また、大阪梅田ツインタワーズ・サウス延床面積26万㎡(阪神百貨店)のように容積率2000%まで緩和されると約67万㎡という日本屈指の巨大再開発になる可能性もある。

少なくとも、大阪梅田ツインタワーズ・サウス(阪神百貨店)の延床面積26万㎡以上になるのは間違いないと思う。

「阪急三番街」は「阪急大阪梅田駅」と一体の建物なので、全面的に解体・新築するには10年~20年くらいの年数が必要で現実的ではない。

当ブログの解釈では「阪急三番街」の敷地も一体的に再開発することにより「阪急三番街」部分の容積率を無駄なく使いきるためのスキームで、「阪急三番街」自体は大規模リニューアルに止まると予想している。

 

当ブログ予想

「阪急ターミナルビル」の基準階面積は約2,180㎡、西側の新阪急ホテル部分(40m×40m=1,600㎡)まで含めると、合計3,780㎡になる。

周辺も含めれば、基準階面積4,000㎡は可能で、40階建なら延床面積は16万㎡になる。

これに三番街(+駅舎)の延床面積10万㎡と、新阪急ホテルの北側部分の延床面積約4万㎡で合計30万㎡になる。

ここから、どれくらい延床面積を拡大できるか検討していると思う。

施設名階数高さ総延床面積内容(予想延床面積)
「阪急三番街」「阪急ターミナルビル」「大阪新阪急ホテル」建替ビル38階~40階182m30万㎡~40万㎡(最大67万㎡)オフィス(10万㎡)

大学(2万㎡)

ホテル(3万㎡)

商業施設(10万㎡)

駅舎(5万㎡)

バスターミナル(2万㎡)

 

読売新聞によると「大学の誘致」やJR大阪駅周辺の商業施設と空中デッキ(ペデストリアンデッキ)で結ぶ構想もある。

施設名階数高さ延床面積内容
大阪梅田ツインタワーズ・サウス38階建190m26万㎡オフィス

デパート

 

「大阪新阪急ホテル」「阪急ターミナルビル」「阪急三番街」の建替えの具体的内容は公表されていないが「インバウンドを含めた国際化やスタートアップなど新規事業を育てる機能などを考えないといけない」(阪急阪神不動産若林常夫社長)と報道されている。

したがって跡地開発は「ホテル」と「オフィス」が有力と思われるが、2025年春の大阪・関西万博に建替が間に合わないことなどから「ホテル」よりも「オフィス」の比重が高くなるのではないか?

既存建物の解体(3年)と新築の工期(4年)の合計7年はかかると予想され、2024年度末に閉館し直後に着工しても完成は2032年以降になると思われる。

2031年春には「なにわ筋線」が開通予定で、国際化と言う点からも一つの目標になるのではないか?

本件再開発の規模が延床面積30万㎡以上であるならば、HEPナビオ(阪急メンズ大阪)や高層複合ビルの阪急グランドビルのテナントを移転させることができる。2030年代にHEPナビオや阪急グランドビルの建替に着工できる可能性もある。

 

阪急ターミナルビル・阪急三番街・大阪新阪急ホテルの概要

施設名大阪新阪急ホテル阪急ターミナルビル阪急三番街
用途ホテル(約960室)オフィス(低層階は商業施設)商業施設
竣工1964年1972年1969年
敷地面積5,729㎡約28,000㎡(当ブログ試算)
延床面積34,374㎡(推定)34,390㎡101,700㎡(駅施設の合計か?)
基準階面積約2,180㎡
階数地上10階・地下2階地上17階・地下4階地下4階・地上4階
高さ40m~50m76.53m

大阪新阪急ホテルは1964年開業で築58年、阪急ターミナルビルは1972年開業で築50年、阪急三番街は1969年開業で築53年と老朽化している。

阪急阪神HDとしては、少子化による沿線人口・通勤人口の減少が予想され、鉄道収益の増加が期待できないため、不動産収益に注力している。そのため、大阪駅・梅田周辺に付加価値を創造する経営戦略をとっている。

したがって、次期「梅田」再開発は「インバウンドを含めた国際化」と「スタートアップなどの新規事業を育てる機能」を目標とし、大規模なものとなる可能性がある。

 

本物件の東側の茶屋町地区では、東西道路を幅員12m(道路延長約150m)に拡張する計画があり、新阪急ホテル北側の道路(阪急大阪梅田駅の高架下道路)の幅員も拡張する可能性がある。

 

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