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【 2023年度以降開業】「JRノ三宮駅ビル」解体工事

2019/07/03

2019年4月(南側から撮影)

JR西日本は、2018年3月に閉館した「三宮ターミナルビル」の撤去・解体作業を、2018年11月8日に始め、2019年4月現在、解体用の足場が設置され始めた。

 

旧三宮OPA前の通路は解体工事のため狭くなっている

 

2019年4月(北側から撮影)

 

今後のスケジュール

2018年11月8日 解体着工
2020年度内 解体完了
2023年度以降 新ターミナルビル開業

出典 神戸新聞 https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201808/0011568404.shtml

JR西日本が2018年4月に発表した5ヵ年の中期経営計画で「三ノ宮新ターミナルビル」の開業を2023年度以降としている。

しかし、これは単に中期経営計画の期間が2018年から2022年までなので、「新三宮ターミナルビル」は、2023年以降の次期中期経営計画に先送りされたと解釈することもできる。

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「旧三宮ターミナルビル」の物件概要

延床面積 約2万平米
階数 地上11階・地下2階
11階 レストラン
6階~10階 三宮ターミナルホテル(客室数190室)
地下2階~地上3階 三宮OPA
開業 1981年開業
営業終了 2018年3月

 

神戸市の三宮再整備のイメージ


出典 神戸市(当ブログで文字を加筆)

神戸市のイラストを見ると、「新三宮駅ターミナルビル」は、三宮交差点よりに建設される可能性がある。

 

ポートライナー8両化の影響?

ポートライナーを6両から8両化する計画があり、「新三宮ターミナルビル」を西側に移動して建設する可能性もある。

しかし、ポートライナーの駅ホームを東に延長する計画も報道されており、不透明。

 

JR西日本の主要駅ビルと比較

名称 延床面積
大阪ステーションシティ 530,000平米
京都駅ビル 237,700平米
三宮ターミナルビル(現在) 約20,000平米

JR大阪駅ビル約53万平米、JR京都駅ビル約24万平米に対して、現在の「三宮ターミナルビル」は約2万平米と小さい。

 

新三宮ターミナルビル(仮称)物件概要(当ブログ予想)

名称 新三宮ターミナルビル(仮称)
延床面積 30,000平米~50,000平米
ホテル(グランヴィア) 300室~500室(最大30,000平米)
商業施設 10,000平米~20,000平米
高さ 90m~120m

そもそも、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したのは2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が期待されたことが契機になっている。

JR西日本は三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルを重視した建替計画と思われる。

一方、神戸市は三宮を神戸の中心市街地と考えており、マンション建設を制限し、オフィス、商業施設を三宮周辺に集約する方針なので、マンションの建設はないと思われる。

 

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行く。しかし、キャリーバックを持って移動する旅行者にとって徒歩10分でも遠い。

したがって、JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業と言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により、神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば十分に取り込める。

したがって、新三宮ターミナルビルは「ホテル」中心の再開発になる可能性が高い。

 

ホテルの規模は?

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」は535室となっている。また、オークラ神戸は475室、延床面積約7万5000平米になっている。(駐車場面積も含まれている可能性がある)

「新三宮ターミナルビル」に入居するホテルも400室~500室程度の大型ホテル(ホテル部分の延床面積3万平米)の可能性がある。

 

デパート入居?

JR西日本の百貨店事業「JR京都伊勢丹」は京都駅で成功したが、大阪駅では失敗した。

JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があるだけで、デパート空白地帯だったためJR京都伊勢丹は成功した。

しかし、JR大阪駅周辺は百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸(三宮・元町)には「大丸神戸店」「そごう神戸店」(建替え検討中)という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対成功するとは言い難い。

したがって、「新三宮ターミナルビル」にデパートが入居する可能性は低い。

 

ルクア入居か?

大阪駅の商業施設「ルクア+ルクアイーレ」の売上は年間761億円と好調だ。

JR西日本としては、ルクアを三宮駅ビルに入居させる計画かもしれない。

しかし、JR大阪駅のルクアとルクアイーレの合計延床面積は8万平米(店舗面積5万3000平米)に対して、「新JR三宮駅ターミナルビル」は全体で延床面積3万~5万平米と予想されるので、ルクアを入居させても、約2万平米以下になると思われる。

 

現バスターミナルは移転か?

神戸市の計画では、中長距離バスは「ミント神戸」のバスターミナルと「雲井町再開発ビル」のバスターミナルを一体整備する。

路線バスはJR三ノ宮駅西側と「そごう神戸店」前に集約することになっている。

つまり、JR三ノ宮駅前のバスターミナルは撤去される可能性がある。

 

コメント

神戸市には景観条例もあるので、延床面積10万平米級の大規模ビルを建設するのは困難と思われる。

実際、阪急電鉄が建設中の「神戸阪急ビル東館」の延床面積は2万8500平米、高さ120mとなっている。

したがって、「新三宮ターミナルビル」は最大でも延床面積5万平米の中規模ビルになるのではないか?

その場合、ホテル部分の面積は3万平米(客室数400室~500室)、商業施設の延床面積2万平米、高さ120mと予想される。

民間会社は、駅前一等地に10万平米の大規模ビルを建設した方が売上が上がると考える。

しかし、神戸市としては、大規模な駅ビルが建設されると駅ビルから客が出てこないので都市の回遊性が失われると考えて、3万~5万平米の中規模ビルに制限したいのかもしれない。

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