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JR三ノ宮駅ビル「三宮ターミナルビル」建替え計画はどうなる?

JR西日本はJR三ノ宮駅南側の駅ビル「三宮ターミナルビル」の営業を2018年3月で終了させる。また、現在の190室のホテルは2017年12月末に営業を終了する。

2018年春にも着工すると見られているが、2017年9月現在、具体的な計画は発表されていない。そこで、当ブログの予想を書いて行きます。

 

現在の「三宮ターミナルビル」の概要

  • 1981年開業
  • 延床面積 約2万平米
  • 地下2階、地上11階
  • 三宮ターミナルホテル客室数190室(客室6階~10階)
  • 三宮OPA(地下2階~地上3階)
  • 11階レストラン

神戸市の三宮再整備のイメージ 出典神戸市(当ブログで文字を加筆)

JR西日本の計画(新聞報道など)

  • オフィス、JR西日本系の「ホテルグランヴィア」、商業施設などを入居させる予定
  • JR三ノ宮駅南側に、バスターミナル、広場部分と一体開発する

神戸市の計画(新聞報道など)

  • 三宮とウォーターフロントの回遊性を重視し、にぎわいを演出
  • バス、ポートライナーとの乗り換えに便利な公共空間を建設
  • 海と山の見える神戸らしい景観形成

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当ブログの予想1

そもそも、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したのは2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が期待されたことが契機になっている。

JR西日本としては容積率を緩和してもらうために、神戸市との調整をしていると思われる。

JR西日本は三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルを重視した計画と思われる。

一方、神戸市は三宮を神戸の中心として考えており、マンションの建設を制限し、オフィス、商業施設を三宮に集約したいと思っている。

 

当ブログの予想2

デパート入居?

JR西日本は京都駅の百貨店事業で成功したが、大阪駅では失敗した。

当時、JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があるだけで、デパート空白地帯だったからJR京都伊勢丹は成功した。

しかし、JR大阪駅では百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸(三宮・元町)には「大丸神戸店」「そごう神戸店」という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対成功するとは言い難い。

したがって、三ノ宮駅ビルに大規模デパートが入居する可能性は低い。

 

ルクア入居?

大阪駅の商業施設「ルクア+ルクアイーレ」は売上761億円と好調だ。

JR西日本としては、ルクアを三宮駅ビルに入居させる計画と思われる。しかし、JR大阪駅のルクアとルクアイーレの合計延床面積は8万平米(店舗面積5万3000平米)なので、新JR三宮駅ターミナルビルの規模によっては、ルクアを入居させることができない可能性がある。

 

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行くが、キャリーバックを持って移動する旅行者は徒歩10分でも遠いので、駅前のホテルを選択する可能性が高い。

JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業だと言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により、神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば取り込める。

 

ホテルの規模は?

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」は535室となっている。また、オークラ神戸は475室、延床面積約7万5000平米になっている。(駐車場面積も含まれている可能性がある)

新しい三ノ宮駅ビルのホテルも500室以上の大型ホテルと予想される。

この場合、ホテル部分の延床面積だけで、3万平米になると予想される。

 

神戸市の考え

三宮の立地特性を活かして、都市部では希少な「緑の豊かさ」、「水際への開放感」を体感できる眺望景観の確保、視点場の整備を検討します。

出典 神戸市

出典神戸市(当ブログで文字を加筆)

神戸市は三宮交差点からの景観を重視しているように思える。「そごう神戸店」のようにRをつけた建物を三宮交差点近くに建設したいのだろう。

神戸市のイラストを見ると、三宮交差点から南側の海が見え、北側には山が見える都市景観となっていいる。

「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」は神戸阪急ビル東館の高さ120m、ミント神戸の高さ90mと調和のとれた高さになるかもしれない。

 

出典神戸市(当ブログで文字を加筆)

「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」を出たイメージ、正面は神戸マルイがある方向。実際には自動改札は駅に設置されるので、この場所には設置されないと思われる。

「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」は「そごう神戸店」のようにRをつけて、エントランスは南西方向に設置される可能性がある。

 

「そごう神戸店」からの北側を見た景観

「そごう神戸店」から北を見たとき、正面に山が見えて、左に「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」と右側にミント神戸がバランスよく見えるような景観を作るつもりかもしれない。

両側の建物をシンメトリー(左右対称)に配置するなら、「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」はミント神戸と同じ高さ90m、延床面積4万平米程度になるのかもしれない。

神戸市の計画では、中長距離バスは「ミント神戸」のバスターミナルと「雲井町再開発ビル」のバスターミナルを一体整備する。

路線バスはJR三ノ宮駅西側と「そごう神戸店」前に集約することになっている。

つまり、JR三ノ宮駅前のバスターミナルは撤去される可能性がある。神戸市のイラストではJR三ノ宮駅の向うに山が見えるので、現バスターミナルは「広場」として整備される可能性がある。

 

JRと神戸市の調整

JR西日本は、ホテル、オフィス、商業施設と駅ビルで完結する大型ビルを建設する方針と思われる。

しかし、神戸市は、駅から街へ出て、回遊するような構想を持っているのかもしれない。

当ブログの予想

神戸市には景観条例もあるので、JR西日本が大規模ビルを建設するには神戸市の許可が必要になる。

阪急も三宮駅ビルは延床面積2万8500平米、高さ120mとなっている。新JR三ノ宮駅ターミナルビルもミント神戸や神戸阪急ビル東館と調和するような規模になると思われる。

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