【2020年版】JR三ノ宮駅ビル「三宮ターミナルビル」建替はどうなる？【2023年以降開業予定】

2019年10月撮影

JR西日本は「三宮ターミナルビル」を2018年3月に閉館し、2018年11月8日に解体工事に着手した。2020年度内に解体完了後、地下部分の解体を行い、全体の解体が完了するのは2021年夏頃になると思われる。

「旧三宮ターミナルビル」の物件概要

延床面積	約2万㎡
階数	地上11階・地下2階
11階	レストラン
6階～10階	三宮ターミナルホテル（客室数190室）
地下2階～地上3階	三宮OPA
開業	1981年開業
営業終了	2018年3月

スケジュール

2018年11月8日	解体着工
2020年度内	解体完了
2023年度以降	新ターミナルビル開業

出典神戸新聞 https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201808/0011568404.shtml

JR西日本が2018年4月に発表した5ヵ年の中期経営計画では「三宮新ターミナルビル」の開業を2023年度以降としている。

神戸市の三宮再整備のイメージ

出典神戸市

右側の建物が「JR新三宮ターミナルビル」と思われる。

出典神戸市（当ブログで文字を加筆）

神戸市の上記イラストを見ると、三宮交差点（三宮クロススクエア）からJR高架の北側に山が見える。したがって「新三宮駅ターミナルビル」（仮称）は、現在よりも西側に建設されるのではないか？

ポートライナー8両化の影響

ポートライナーを6両から8両化する計画がある。その場合「ポートライナー三宮駅」のホームも延長する必要があるが、ポートアイランド方面は駅を出るとすぐにカーブしており、ホームを延長する空間がないように思える。

したがって、ポートライナーのホームを「JR三宮ターミナルビル」方向（写真の左方向）に延長するのではないか？

そうなると「新三宮駅ターミナルビル」を現在の位置よりも西側に建設する必要がある。

JR西日本の計画（新聞報道などから）

「オフィス」と「ホテルグランヴィア」（JR西日本系列）と商業施設などを入居させる予定
JR三ノ宮駅南側に「バスターミナル」と「広場」を一体開発する

神戸市の計画（新聞報道などから）

三宮周辺とウォーターフロントの回遊性を重視し、にぎわいを演出
バス、ポートライナーとの乗り換えに便利な公共空間を建設
海と山の見える神戸らしい景観形成

当ブログ予想

JR西日本の主要駅ビルの比較

名称	延床面積
大阪ステーションシティ（サウス・ノースゲートビル）	530,000㎡
京都駅ビル	237,700㎡
旧三宮ターミナルビル	約20,000㎡（地上11階・地下2階）
JR大阪駅西北ビル（仮称）2024年秋開業	約59,000㎡（地上23階・高さ120m）
JR広島駅ビル（仮称）2025年春開業	約111,000㎡（地上20階・高さ100m）

基本的な考えとして、JR西日本としては鉄道収入の大幅な増加は期待できないので、大規模駅ビル（100,000㎡）を建設し非鉄道収入を大きくしたい。一方、神戸市は「海と山が見える景観」と「駅周辺の回遊性・賑わい演出」を目指しているので、大規模駅ビル建設には反対と思われる。

阪急の動き

2016年4月に神戸阪急ビル東館の解体工事に着手し2021年春に竣工する予定となっている。その間、2017年10月に「そごう神戸店」と「西武高槻店」の経営権と土地と建物の一部を合計151億円で買収している。

阪急は1995年の阪神大震災以来約20年間も「神戸阪急ビル東館」を仮店舗で営業していた。これは、阪急神戸線と神戸市営地下鉄「西神線」を地下で接続させ阪急の高架線路と地上駅舎を撤去し、その空間（7,100㎡）に150,000㎡（容積率2,000％+容積外延床面積）の巨大駅ビルを建設し、阪急百貨店を入居させる計画のためではないか？

しかし、神戸市地下鉄との接続計画は頓挫し、2016年頃に阪急は「そごう神戸店」を買収できる感触を得て計画を変更し「阪急神戸ビル東館」を延床面積28,500㎡で建替える決断をしたのではないか？

阪急としては、JR新三宮駅ビルが100,000㎡で建替えられ「他社デパート」が入居すると「神戸阪急（旧そごう神戸）」と競合するのでJR新三宮駅ビルは30,000㎡～50,000㎡の中規模でデパートが入居しない方がいい。

そのために「阪急神戸ビル東館」を、先行して建替（容積率600％～700％延床面積28,500㎡)すれば、JR駅ビルの容積率も600％～800％となると思ったのではないか？

根拠としては弱い感じもするが、同じ鉄道会社で道路を挟んで隣り合う駅ビルの一方が容積率600％～700％で、他方が1,600％ということには行政的にできないと思ったのではないか？

そもそも、神戸市としてもJR三宮駅ビルを小規模にしたい意向と思われるので「阪急の容積率600％～700％」という前例ができれば、JR駅ビルの容積率も大幅な緩和はできないと予想したのかもしれない。

JRの動き

神戸市、阪急、三宮駅周辺の個店、大丸神戸店（元町）などJR以外の関係者は、JR駅ビルを100,000㎡以上の大規模ビルに建替えることに反対と思われる。

ここまで関係者が反対ならばJRとしても容積率600％～800％（延床面積30,000㎡～50,000㎡）で建替えせざるを得ないのではないか？

ただ、JRとしては旧駅ビルの地下部分も含めた解体完了は2021年頃になり、神戸市長の任期は2021年11月19日なので、それまでは容積率が緩和される可能性もあるので、建替計画を発表していないのだと思う。

まとめ

JR大阪駅「西北ビル」（約59,000㎡・高さ120m）が2024年秋開業、JR広島駅ビル（約111,000㎡・高さ100m）が2025年春開業と時期的に重なるが、JR三宮駅ビルの延床面積が（30,000㎡～50,000㎡）と中規模ならば3駅ビルを平行して建替えすることはあり得ると思う。

また、大阪梅田の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」が2022年春に全面開業するので、そのころに「神戸阪神」の建替えを決定するかもしれない。そうなるとJR三宮ビルの建替えを早める必要がある。

したがって、2021年冬の神戸市長選挙で久元喜造氏が当選すれば、2022年にもJR三宮駅の新築工事（延床面積30,000㎡～50,000㎡・高さ120m）の着工し、2025年頃に開業するのではないか？

JRの三宮駅ビル建替計画が発表されると、阪急も「神戸阪急（旧そごう神戸店）」の建替をを発表するかもしれない。やはり容積率は緩和されず800％程度になるのではいか？したがって現在の階数、延床面積とほぼ同じと思われる。

店舗	延床面積	容積率	年商
神戸阪急（旧そごう神戸店）	43,600㎡（商業施設面積）	600％～800％	450億円
ミント神戸	41,000㎡	約1,600％	100億円
阪急神戸ビル東館	28,500㎡	600％・700％
大丸神戸店	50,700㎡（商業施設面積）		740億円

新三宮ターミナルビル（仮称）物件概要（当ブログ予想）

名称	新三宮ターミナルビル（仮称）
延床面積	30,000㎡～50,000㎡
ホテル（グランヴィア）	300室～500室（最大30,000㎡）
商業施設	10,000㎡～20,000㎡
高さ	90ｍ～120m

そもそも、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したのは2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が期待されたことが契機になっている。JR西日本は三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルを重視した計画と思われる。

一方、神戸市は三宮駅周辺を神戸の中心市街地と考えており、条例でマンション建設を制限しているのでマンションの建設はない。

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行く。しかし、キャリーバックを持って移動する旅行者にとって徒歩10分でも遠い。したがって、JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業と言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば十分に取り込める。やはり、新三宮ターミナルビルは「ホテル」中心の再開発になる可能性が高い。

ホテルの規模は？

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」は535室となっている。また、オークラ神戸は475室、延床面積約7万5000㎡になっている。（駐車場面積も含まれている可能性がある）

「新三宮ターミナルビル」に入居するホテルも400室～500室程度の大型ホテル（ホテル部分の延床面積3万㎡）の可能性もある。

デパート入居？

JR西日本の百貨店事業「JR京都伊勢丹」は京都駅で成功したが、大阪駅では失敗した。

JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があるだけで、デパート空白地帯だったためJR京都伊勢丹は成功した。しかし、JR大阪駅周辺は百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸（三宮・元町）には「大丸神戸店」「阪急神戸店」という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対成功するとは言い難い。