【2021年版】JR三ノ宮駅ビル「三宮ターミナルビル」建替はどうなる？【2023年以降開業予定】

2020年10月撮影

JR西日本は「三宮ターミナルビル」を2018年3月に閉館し、2018年11月8日に解体工事に着手した。

2020年度内に地上部分の解体が完了したが、一部の地下部分は解体されていない。新ビルの杭工事と同時に既存杭を撤去すると思われる。2021年内に新ビルの概要が発表される可能性がある。

JR西日本が2018年4月に発表した5ヵ年の中期経営計画では「三宮新ターミナルビル」の開業を2023年度以降としている。

出典 神戸市（三ノ宮駅前歩行者デッキの地図）

個人的な印象だが、JR三ノ宮新駅ビルとJR三ノ宮南側駅前広場を合計すると神戸三宮阪急ビル（高さ120m・29階建・延床面積28,850㎡）の3倍～4倍の規模のビルも建設できる広さはあると思う。

JR西日本の社有地だけなら、延床面積は3万㎡～5万㎡、JR三ノ宮南側駅前広場も含めると延床面積7万㎡～10万㎡程度も可能ではないか？

スケジュール予想

出典 神戸市

右側の建物が「JR新三宮ターミナルビル」と思われる。

出典 神戸市（当ブログで文字を加筆）

神戸市の上記イラストを見ると、三宮交差点（三宮クロススクエア）からJR高架の北側に山が見える。したがって「新三宮駅ターミナルビル」（仮称）は、旧ビルの位置よりも西側に建設されるのではないか？

出典 神戸市（三ノ宮駅前歩行者デッキのコンぺ作品）

ポートライナー8両化の影響

ポートライナーを6両から8両化する計画がある。その場合「ポートライナー三宮駅」のホームも延長する必要があるが、ポートアイランド方面は駅を出るとすぐにカーブしており、ホームを延長する空間がないように思える。

したがって、ポートライナーのホームを「JR三宮ターミナルビル」方向（写真の左方向・西側）に延長するのではないか？

そう考えると「新三宮駅ターミナルビル」を現在の位置よりも西側に建設する必要があり、神戸市発表の完成予想図と整合性が取れるように思える。

JR西日本の計画（新聞報道などから）

• 「オフィス」と「ホテルグランヴィア」（JR西日本系列）と商業施設などを入居させる予定
• JR三ノ宮駅南側に「バスターミナル」と「広場」を一体開発する

神戸市の計画（新聞報道などから）

• 三宮周辺とウォーターフロントの回遊性を重視し、にぎわいを演出
• バス、ポートライナーとの乗り換えに便利な公共空間を建設
• 海と山の見える神戸らしい景観形成

そもそも、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したのは2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が期待されたことが契機になっている。

JR西日本は2015年に三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルの入居を計画していた思われる。

一方、神戸市は三宮駅周辺を神戸の中心市街地と考えており、条例でマンション建設を制限しているのでマンションの建設はできないと思われる。

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行く。しかし、キャリーバックを持って移動する旅行者にとって徒歩10分でも遠い。したがって、JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業と言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば十分に取り込める。やはり、新三宮ターミナルビルは「ホテル」中心の再開発になる可能性が高い。

ホテルの規模は？

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」の客室数は535室、また、オークラ神戸は475室、延床面積約75,000㎡になっている。（駐車場面積も含まれている可能性がある）

「新三宮ターミナルビル」に入居するホテルも400室～500室程度の大型ホテル（ホテル部分の延床面積30,000㎡）の可能性もある。

デパート入居？

JR西日本の百貨店事業「JR京都伊勢丹」は京都駅で成功したが、大阪駅では失敗した。

JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があっただけで、デパート空白地帯だったためJR京都伊勢丹は成功した。しかし、JR大阪駅周辺は百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸市街地には「大丸神戸店」「阪急神戸店」という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対に成功するとは言い難い。

また、デパートが入居するならば、デパート部分だけで延床面積50,000㎡が必要だ。しかし、全体の延床面積30,000㎡～50,000㎡から「ホテル」の面積を引くとデパート用に50,000㎡を確保することはできない。したがって「JR新三宮ターミナルビル」にデパートが入居する可能性は低い。

ルクア入居か？

大阪駅の商業施設「ルクア+ルクアイーレ」の売上は年間761億円と好調だ。JR西日本としては、ルクアを三宮駅ビルに入居させる計画かもしれない。

しかし、JR大阪駅のルクアとルクアイーレの合計延床面積は8万㎡（店舗面積5万3000㎡）に対して、「新JR三宮駅ターミナルビル」は全体で延床面積3万～5万㎡と予想されるので、ルクアを入居させても、最大で延床面積約2万㎡程度と思われる。

基本的な考えとして、JR西日本としては鉄道収入の大幅な増加は期待できないので、大規模駅ビル（100,000㎡）を建設し非鉄道収入を大きくしたいと思われる。

一方、神戸市は「海と山が見える景観」と「駅周辺の回遊性・賑わい演出」を目指しているので、大規模駅ビル建設には反対と思われる。

阪急の動き

2016年4月に神戸阪急ビル東館の解体工事に着手し「神戸三宮阪急ビル」として2021年4月26日に開業する。

また、2017年10月に「そごう神戸店」と「西武高槻店」の経営権と土地と建物の一部を合計151億円で買収している。

阪急は1995年の阪神大震災以来約20年間も「神戸阪急ビル東館」を仮店舗で営業していた。

しかし、神戸市地下鉄との接続計画は頓挫し、2016年頃に阪急は「そごう神戸店」を買収できる感触を得て計画を変更し「阪急神戸ビル東館」を延床面積28,500㎡で建替える決断をしたのではないか？

阪急としては、JR三宮駅ビルが100,000㎡で建替えられ「他社デパート」が入居すると「神戸阪急（旧そごう神戸）」と競合するのでJR三宮駅ビルは30,000㎡～50,000㎡の中規模でデパートが入居しない方がいい。

そのために「阪急神戸ビル東館」を、先行して建替（容積率600％～700％ 延床面積28,500㎡）すれば、JR三宮駅ビルの容積率も600％～800％となると思ったのではないか？

根拠としては弱い感じもするが、同じ鉄道会社で道路を挟んで隣り合う駅ビルの一方が容積率600％～700％で、他方が1,600％ということには行政的にできないと思ったのではないか？

そもそも、神戸市としてもJR三宮駅ビルを小規模にしたい意向と思われるので「阪急の容積率600％～700％」という前例ができれば、JR駅ビルの容積率も大幅な緩和はできないと予想したのかもしれない。

JRの動き

上述のようにJR西日本としては鉄道収入が伸び悩む中、不動産収入を増加させるため駅前に10万㎡クラスの巨大駅ビルを建設したいと思っているのではないか？

一方、神戸市、阪急、大丸神戸店、三宮駅周辺の個店などJR以外の関係者は、JR駅ビルを100,000㎡以上の大規模ビルに建替えることに反対と思われる。

ここまで関係者が反対ならばJRとしても容積率600％～800％（延床面積30,000㎡～50,000㎡）で建替えせざるを得ないのではないか？

ただ、JRとしては旧駅ビルの地下部分も含めた解体完了は2021年夏頃になり、神戸市長の任期は2021年11月19日となっている。

神戸市長選挙の結果次第では容積率が緩和される可能性もあるので、それまでは建替計画を発表しないのかもしれない。

JR大阪駅「西北ビル」（約59,000㎡・高さ120m）が2024年秋開業、JR広島駅ビル（約111,000㎡・高さ100m）が2025年春開業する予定になっている。

新JR三宮駅ビルの延床面積が（30,000㎡～50,000㎡）と中規模ならば3駅ビルを平行して建替えすることはあり得ると思う。

また、大阪梅田の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」が2022年春に全面開業するので、そのころに「神戸阪急（デパート）」の建替えを決定するかもしれない。そうなるとJR三宮ビルの建替えを早める必要がある。

JRの三宮駅ビル建替計画が発表されると、阪急も「神戸阪急（旧そごう神戸店）」の建替を発表するかもしれない。

ただ、容積率は緩和されず800％程度になるのではないか？その場合は現在の階数、延床面積とほぼ同じと思われる。