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「JR三ノ宮駅」2018年秋に解体着手へ 2023年度以降開業

2018/09/20

JR西日本は、2018年3月に閉館した「三宮ターミナルビル」の撤去・解体作業を、2018年秋にも始める。

スケジュール

  • 2018年秋         解体着工
  • 2020年度内      解体完了
  • 2023年度以降   新ターミナルビル開業

出典 神戸新聞  https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201808/0011568404.shtml

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現在の「三宮ターミナルビル」の物件概要

延床面積 約2万平米
階数 地上11階/地下2階
11階 レストラン
6階~10階 三宮ターミナルホテル(客室数190室)
地下2階~地上3階 三宮OPA
開業 1981年開業
営業終了 2018年3月

 

2023年度以降 新ターミナルビル開業

JR西日本が2018年4月に発表した5ヵ年の中期経営計画で「三ノ宮新ターミナルビル」の開業を2023年度以降としていた。

2023年に開業するのか?それとも、2023年以降に着工するのかは、そこまで決定していないようだ。

 

神戸市の三宮再整備のイメージ


出典 神戸市(当ブログで文字を加筆)

神戸市のイラストを見ると、三宮クロススクエア(三宮交差点)から北側に山が見える。

したがって、「新三宮駅ターミナルビル」(仮称)は、三宮クロススクエア側(三宮交差点)に建設され、地上から山が見える開放的な空間になるのではないか?

 

ポートライナー8両化の影響

ポートライナーを6両から8両化する計画がある。その場合「ポートライナー三宮駅」のホームも延長する必要があるが、ポートアイランド方面は、駅を出るとすぐにカーブしており、ホームを延長する空間がないように思える。

したがって、「JR三宮ターミナルビル」方向(写真の左方向)に延長する可能性がある。現在の位置から西側に駅ビルを建設する計画になるかもしれない。

上の「神戸市の三宮整備」のイラストの中央の建物の位置と一致する。

 

神戸市の考え

三宮の立地特性を活かして、都市部では希少な「緑の豊かさ」、「水際への開放感」を体感できる眺望景観の確保、視点場の整備を検討します。

出典 神戸市

出典 神戸市(当ブログで文字を加筆)

「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」の出口を出たイメージで、正面に神戸マルイが見える。

しかし、実際には自動改札は駅に設置され、この場所には設置されないと思われる。

「新JR三ノ宮駅ターミナルビル」は「そごう神戸店」のようにRをつけて、エントランスは「三宮クロススクエア」(南西方向)に設置される可能性がある。

 

「そごう神戸店」からの北側を見た景観

「そごう神戸店」から北を見たとき、正面に山が見えて、左に「新三宮ターミナルビル」、右側に「ミント神戸」がバランスよく見えるような景観を作るつもりかもしれない。

両側の建物をシンメトリー(左右対称)に配置するなら、「新三宮駅ターミナルビル」はミント神戸と同じ高さ90m、延床面積4万1000平米になるが、やや規模が小さい。

したがって、阪急電鉄が建設中の「神戸阪急ビル東館」の高さ120m程度の高さになる可能性もある。

 

JR西日本の計画(新聞報道などから)

  • 「オフィス」と「ホテルグランヴィア」(JR西日本系列)と商業施設などを入居させる予定
  • JR三ノ宮駅南側に、「バスターミナル」と「広場」を一体開発する

神戸市の計画(新聞報道などから)

  • 三宮周辺とウォーターフロントの回遊性を重視し、にぎわいを演出
  • バス、ポートライナーとの乗り換えに便利な公共空間を建設
  • 海と山の見える神戸らしい景観形成

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JR西日本の主要駅ビルと比較

名称 延床面積
大阪ステーションシティ 530,000平米
京都駅ビル 237,700平米
三宮ターミナルビル(現在) 約20,000平米

JR大阪駅ビル約53万平米、JR京都駅ビル約24万平米に対して、現在の「三宮ターミナルビル」は約2万平米と小さい。

 

新三宮ターミナルビル(仮称)物件概要(当ブログ予想)

名称 新三宮ターミナルビル(仮称)
延床面積 30,000平米~50,000平米
ホテル(グランヴィア) 300室~500室(最大30,000平米)
商業施設 10,000平米~20,000平米
高さ 90m~120m

そもそも、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したのは2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が期待されたことが契機になっている。

JR西日本としては容積率を緩和してもらうために、神戸市との調整をしていると思われる。

JR西日本は三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルを重視した計画と思われる。

一方、神戸市は三宮を神戸の中心市街地と考えており、マンション建設を制限し、オフィス、商業施設を三宮周辺に集約する方針なので、マンションの建設はないと思われる。

 

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行く。しかし、キャリーバックを持って移動する旅行者にとって徒歩10分でも遠い。

したがって、JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業と言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により、神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば十分に取り込める。

したがって、新三宮ターミナルビルは「ホテル」中心の再開発になる可能性が高い。

 

ホテルの規模は?

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」は535室となっている。また、オークラ神戸は475室、延床面積約7万5000平米になっている。(駐車場面積も含まれている可能性がある)

「新三宮ターミナルビル」に入居するホテルも400室~500室程度の大型ホテル(ホテル部分の延床面積3万平米)の可能性がある。

 

デパート入居?

JR西日本の百貨店事業「JR京都伊勢丹」は京都駅で成功したが、大阪駅では失敗した。

JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があるだけで、デパート空白地帯だったためJR京都伊勢丹は成功した。

しかし、JR大阪駅周辺は百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸(三宮・元町)には「大丸神戸店」「そごう神戸店」(建替え検討中)という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対成功するとは言い難い。

したがって、「新三宮ターミナルビル」にデパートが入居する可能性は低い。

 

ルクア入居か?

大阪駅の商業施設「ルクア+ルクアイーレ」の売上は年間761億円と好調だ。

JR西日本としては、ルクアを三宮駅ビルに入居させる計画かもしれない。

しかし、JR大阪駅のルクアとルクアイーレの合計延床面積は8万平米(店舗面積5万3000平米)に対して、「新JR三宮駅ターミナルビル」は全体で延床面積3万~5万平米と予想されるので、ルクアを入居させても、約2万平米以下になると思われる。

 

現バスターミナルは移転か?

神戸市の計画では、中長距離バスは「ミント神戸」のバスターミナルと「雲井町再開発ビル」のバスターミナルを一体整備する。

路線バスはJR三ノ宮駅西側と「そごう神戸店」前に集約することになっている。

つまり、JR三ノ宮駅前のバスターミナルは撤去される可能性がある。

神戸市のイラストではJR三ノ宮駅の向うに山が見えるので、現在のバスターミナルは「広場」として整備される可能性がある。

 

コメント

神戸市には景観条例もあるので、延床面積10万平米級の大規模ビルを建設するのは困難と思われる。

実際、阪急電鉄が建設中の「神戸阪急ビル東館」の延床面積は2万8500平米、高さ120mとなっている。

したがって、「新三宮ターミナルビル」は最大でも延床面積5万平米の中規模ビルになるのではないか?

その場合、ホテル部分の面積は3万平米(客室数400室~500室)、商業施設の延床面積2万平米、高さ120mと予想される。

民間会社の場合、駅前一等地に10万平米の大規模ビルを建設した方が売上が上がると考える。

しかし、神戸市としては、駅前に大規模ビルが建設されると駅ビルから客が出てこないので都市の回遊性が失われると考えているのかもしれない。

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