神戸市役所2号館再整備事業「5.5万㎡の超高層ビルに建替2027年度以降完成 」2022年7月事業者決定予定（高級ホテル入居か？音楽ホールは計画中止）

2022年6月（筆者撮影）

神戸市は、三宮の神戸市役所2号館を「複合超高層ビル（延床面積55,000㎡）」と「連絡ロビー・エネルギー施設（延床面積5,000㎡）」の合計6万㎡の2棟のビルに2027年度以降に建替える。

2022年2月に入札を受付、2022年5月頃に民間事業者を決定する計画だったが、公募スケジュールは2か月延期された。

• 入札受付期限 2022年2月25日 ⇒ 2022年4月28日
• 落札者の決定 2022年5月頃     ⇒ 2022年7月頃

参照 神戸市　https://www.city.kobe.lg.jp/a55197/2goukan_jigyousya_koubo_schedule.html

「複合超高層ビル（延床面積55,000㎡）」には「神戸市新庁舎」と「にぎわい施設（当ブログでは高級ホテルと予想）」が入居する。

2022年6月（筆者撮影）

出典 神戸市

出典 神戸市

神戸市役所 新2号館 物件概要

2027年度以降オープン予定

建替後の新2号館は、現在の神戸市役所1号館（30階建、高さ132m、延床面積約52,000㎡）と同規模の延床面積55,000㎡で、30階～40階の超高層ビルと予想される。

民間会社が建物を建設し、神戸市役所が「市役所部分」と「連絡ロビー・エネルギー施設」を合計185億円で買い取るスキームとなる予定。

出典 神戸市

超高層部分は神戸市が50年～70年の定期借地権を設定する可能性がある。

新市役所2号館の用途

高層棟と低層棟は一体開発し、連絡ロビー・エネルギー施設棟は連絡デッキで接続する

コメント

神戸市は、JR三ノ宮駅からウオーターフロントや旧居留地への回遊性を向上させるため「にぎわい・集客」施設つまり「高級ホテル」を入居させる。

神戸市役所の計画では、ホテル部分の延床面積は21,000㎡になっている。

外資系高級ホテル「コンラッド大阪」の客室面積は全室50㎡以上と広いため、客室数は164室と少なくなっている。

神戸市庁舎2号館の場合も、1泊5万円の高級ホテルであれば150室程度と予想される。

周辺のホテルの開業状況を考慮して予想

日本の場合、高級ホテルと言えどもウェディングや宴会需要も取り込む必要があるので、駅前立地が望ましい。

しかし、神戸市役所2号館は、JR三ノ宮駅から徒歩5分くらいかかる。

一方、神戸市が開発を主導している「神戸三宮ツインタワービル」はJR三ノ宮駅前に建設され、高級ホテル「EVOL HOTEL KOBE（エヴォルホテル コウベ 仮称）」が入居する。ホテルの客室数は60室～70室で、客室単価は3万円～20万円。

また、JR西日本もJR三ノ宮駅ビルを建替える予定で、宿泊特化型の「ヴィスキオ（250室）」が入居するとみられる。

やはり、三ノ宮駅周辺のホテルと競合するので、高級ホテルの規模は神戸市の計画よりも小規模になるのではないか？

また、神戸市役所1号館の高さは132mで、神戸市の景観規制から建設予定地の最高高さは155m程度と予想される。

高級ホテルであるならば、南側にある神戸市役所1号館の高さ132mよりも高いフロアに入居するのではないか？

具体的には、新2号館の高さ135m～155mの5フロア（階高4mで試算）に入居するのではないか？

ホテルフロアの基準延床面積を1,000㎡とすると、ホテル部分の総延床面積は約5,000㎡となり、平均客室面積を50㎡とすると、客室数は60室程度と予想される。

神戸市役所の計画ではホテル（にぎあい・集客機能）の延床面積は21,000㎡なので、残り16,000㎡は客室面積30㎡程度の別ブランドホテルが入居することも考えられる。