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【ブロガー予想】神戸阪急の建替はどうなる?

2019/10/27

2019年10月(筆者撮影)

2019年10月に「神戸阪急」や三宮周辺へ実際に行って見て、建替問題を考えてみた。

まず、阪神線に近いのに名前が「神戸阪急」なので違和感があった。これは高級志向の神戸人にアピールするために「阪急ブランド」を使うと思われている。

しかし、最終的には、阪急線に近い位置に建替える計画あるのではないか?

 

阪急線と神戸市営地下鉄相互乗り入れ

阪急が神戸市営地下鉄に乗り入れる計画がある。しかし、神戸市西区に行ってみたが、阪急が沿線開発をする気配は感じられなかった。

そもそも、神戸市の人口は減少しており、さらに団塊世代の大量退職により鉄道収入の増加は期待できない。

阪急の狙いは、現在の「阪急神戸三宮駅」を地下化することで、三宮の一等地の約7,100平米の土地(現在建設中の東館を含む)を再開発することにあるのではないか?

 

補助金

阪急神戸線の高架を地下化する事業費は約1,000億円かかる。

しかし、高架を地下化するだけでは補助金がでない。そのため、神戸市営地下鉄に相互乗り入れするという目的を作って補助金により事業を行う計画ではないか?

 

今後の見通し

阪急神戸線と神戸市営地下鉄の相互の乗り入れは実現しそうにない。そうなると、阪急は単独で高架を地下化することになる。

地下化だけで1,000億円、超高層再開発ビルや周辺整備で300億円~400億円かかると予想される。

40年で資金回収するとして、年間約40億円の不動産収入が必要になる。

神戸阪急を核テナントとするなら、デパートの売上は800億円くらいない採算がとれない。

現在の「神戸阪急」で600億円くらいの売上がないと新店で800億円は達成できないと思う。

2022年春に「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」が全面開業するので、その時点で「神戸阪急」の売上が600億円程度まで回復すれば、阪急が単独で地下化事業をする可能性もあると思う。

しかし、かなりの難工事になるし、建替え開業は2030年以降になるかもしれないので現実的ではない。

2021年春に「神戸阪急ビル東館」が竣工するので、その低層階や阪急神戸線の高架下などに「食料品売場」を中心に移転し、現在の「神戸阪急」を建替えることも考えられる。

その場合は、工期4年として2025年頃になるかもしれない。ただ、現在の9階程度で建替えるのか? 120m程度の超高層ビルに建替えるのかは神戸市が容積率を緩和するかにかかってくる。

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