JR三ノ宮駅ビル再開発の「都市計画決定」が2021年度に延期「神戸市の考えはいかに?」

2020年10月

神戸新聞によると、「JR三ノ宮駅ビルの再開発の都市計画決定が2020年度から2021年度にずれ込む見通し」

引用・参照https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/202009/0013726725.shtml

JR西日本の考え(当ブログ予想)

JR西日本は人口減少により鉄道収入が伸びないと見て、不動産開発を積極的に行っている。JR西日本にとって「不動産事業」は中核事業と言えるくらい重要になってきている。

現在、JR西日本は、2025年春開業を目指し「JR広島駅駅ビル」を高さ100m・延床面積約11万㎡の新駅ビルに建替える工事を実施している。

広島市の人口は119万人で、神戸市の人口は151万人なので、広島新駅ビルの11万㎡よりも規模の大きい駅ビルを三ノ宮駅に建設する考えがあっても不思議ではない。

JR西日本は三ノ宮駅前広場で温泉を掘削しているので、ホテルを入居させる計画と思われる。また、「旧三宮ターミナルビル」には商業施設「OPA」が入居していたので、JR西日本としては「ホテル」+「商業施設」を考えているのではないか?

根拠はないが、当ブログの予想では、延床面積10万㎡(ホテル5万㎡+百貨店5万㎡)くらいだと思う。

 

神戸市の考え(当ブログ予想)

神戸市は、2020年7月1日に条例を施行し、JR三ノ宮駅周辺22.6haに住宅建設を禁止、神戸市街地約292haの住宅の容積率を400%に制限し、事実上タワーマンションを建設できなくした。

さらに、神戸市は、ポートアイランドやヴィーナステラスからの景観保護をいう名目で、JR三ノ宮駅付近の建物の高さを約165mに制限している。

これらのことから、神戸市としては、JR三ノ宮駅ビルの規模を小さくしようとしているのではないか?

例えば、2021年春に竣工予定の「神戸阪急ビル東館」は高さ120m・延床面積約28,500㎡なので、このくらいの規模を想定しているのかもしれない。

神戸市としては、巨大駅ビルが建設されると、飲食、宿泊、買い物、シネコン(映画)などが駅ビルで完結してしまし、周辺の個店の売上が減少することを懸念していると思われる。

 

当ブログの考え

神戸市が、三宮~元町の個店が営業継続できるように駅ビルと個店とのバランスを取ろうとしているのは理解できる。

また、JR西日本が延床面積10万㎡の巨大駅ビルを建設しなければいけない事情も分かる。

このまま行けば、平行線になると思う。神戸市にとって、三ノ宮駅ビルが無くても、三宮~元町の個店への影響はない。JR西日本にとってもJR広島駅、JR大阪駅西口ビル、JR新大阪駅周辺のオフィスビル開発など複数の不動産開発を行っており、急いで妥協して小規模な駅ビルを建設する理由はない。

今後、JR西日本の不動産開発が落ち着く2025年頃から、本格的に検討が始まるのではないか?そうなると完成するのは早くて2030年頃になると思う。

 

もしJR三ノ宮駅ビルが10万㎡ならば?

JR広島駅の新駅ビルの延床面積は11万㎡なので、JR三ノ宮駅ビルの延床面積が10万㎡でもおかしくない。

「神戸阪急ビル東館」は高架線路の土地を「敷地」として(容積率600%・700%)で建設している。

JR三ノ宮駅ビルも同様の高架線路部分の土地を「敷地」(例えば5,000㎡)として容積率2,000%で試算すると延床面積10万㎡は十分可能だ。

 

百貨店が入居するかどうか?

延床面積が10万㎡ならば、ホテル5万㎡+百貨店5万㎡となるのではないか?

そうなると神戸阪急(5万㎡)と合計で三ノ宮駅直結で合計10万㎡の百貨店が誕生することになる。

交通アクセスは元町よりも三ノ宮の方が圧倒的にいいので、元町の「大丸神戸店」の売上が減少する可能性が高い。

JR大阪駅のサウスゲートビルディングに大丸梅田店が入居してるので、新三ノ宮駅ビルに「大丸神戸店」が移転する可能性もあるのではないか?

もし、「大丸神戸店」が元町から撤退すれば、元町周辺がさらに衰退することになる。

これは、神戸市にとって賛成できないと思う。

「神戸阪急ビル東館」は1995年の仮店舗から26年後の2021年に建替え開業となるので、JR三ノ宮駅ビルも2040年頃になるかもしれない。もっとも早くて2030年頃だろう。

2021年11月19日に任期満了となる神戸市長選挙で「三ノ宮駅ビル開発」が争点になって、「三ノ宮駅ビル」開発推進派の新神戸市長が当選すれば、事情は劇的に変化するかもしれない。

当ブログが予想する再開発案
延床面積ホテル面積商業施設面積開業予想時期
A案10万㎡5万㎡5万㎡2030年~2040年
B案5万㎡3万㎡2万㎡2030年~2040年
C案3万㎡2万㎡1万㎡2025年
(旧三宮ターミナルビル)2万㎡190室1981年~2018年
error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました