【神戸市】JR三ノ宮駅ビル建替え計画「いったん白紙」ゼロベースから計画を見直し

2020年10月撮影

JR西日本は30日、遅れている三ノ宮駅ビル(神戸市中央区)の再整備について、社内で検討を進めててきた計画をいったん白紙にし(中略)改めて市場調査をした上で計画を決める。

引用・参照 神戸新聞 https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/202010/0013826716.shtml

 

JR西日本は、2015年8月、JR三ノ宮駅前で温泉を掘削しており、ホテルを中心とした「建替え計画」だったと思われる。

旧「三宮ターミナルビル」の延床面積が2万㎡だったので、もし、新駅ビルの延床面積が約3万㎡であれば、神戸阪急ビル東館と同じ規模であり、計画が遅れることはなかったと思う。

そこから考えると、JR西日本の「三ノ宮駅ビル建替え計画」は延床面積5万㎡~10万㎡だったのではないか?

ちなみに、同時期に計画された、JR大阪駅西北ビルは6万㎡(2024年秋開業予定)、JR広島駅ビルは11万㎡(2025年開業予定)。

 

規模縮小パターン(ホテル+商業施設)

JR西日本は、新型コロナの影響で計画を見直すことになったので、規模を縮小するのではないか?

そうすると、新ビルの規模は「延床面積3万㎡・高さ100m」で、神戸阪急ビル東館と同じ程度になるかもしれない。

もし、ホテルが入居するならば、宿泊特化ホテルの「ヴィスキオ・ブランド」になるかもしれない。

また、延床面積が3万㎡ならば、商業施設として百貨店(一般的に5万㎡以上)が入居する可能性は低く、低層階にルクアのようなファション施設が入居するのではないか?

 

事業見直しパターン(オフィスビル主体)

JR西日本は、新大阪周辺でオフィスビルを2棟建設しており、オフィスビルの建設に積極的になっている。

JR三ノ宮駅ビルも「ゼロベース」から事業計画を見直し「オフィスビル主体」になる可能性もあると思う。

大阪では、駅ビルの商業施設は立地の良さから業績は好調だが、京都マルイは阪急「京都河原町駅」直結という立地にもかかわらず2020年5月に撤退している。

駅ビル商業施設のライバルは、ネットショップになっているのかもしれない。

 

また、ホテル宿泊はネットでは体験できないことだ。

しかし、駅ビルの延床面積が3万㎡ならば、客単価の高い高級ホテルの入居は難しいと思う。

神戸阪急ビル東館のように宿泊特化型になるのではないか?そうなると客単価が低く、JR西日本が見込んでいた収益を上げられない可能性がある。

新型コロナの影響で、オフィス面積を縮小する傾向にあるが、JR三ノ宮駅ビルであれば、十分オフィス需要はあると思う。

新型コロナ対策を実施した「オフィスビル」であれば、ニーズは高いかもしれない。

 

スケジュール予想

今後のスケジュールは、

  • JR大阪駅西北ビル(約6万㎡)2024年秋開業
  • JR広島駅ビル(11万㎡)   2025年春開業

2025度以降に着工し、2028年~2030年に開業するのではないか?

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