大阪日興ビル・梅田OSビル(合計敷地面積約2,200㎡)の一体建替へ 阪急電鉄が信託受益権34%を取得【大阪市北区】梅田OSホテル2021年12月30日に営業終了

大阪日興ビル・梅田OSビルの一体建替計画

大阪日興ビル(左)・梅田OSビル(右)

阪急電鉄、阪神電気軌道、OSの3社は、大阪市梅田地区の「大阪日興ビル」と「梅田OSビル」の一体建替(合計敷地面積約2,200㎡)を検討している。

すでに梅田OSホテル(阪急阪神第一ホテルグループ)は2021年12月30日の宿泊利用をもって営業を終了している。

2022年4月1日、阪急電鉄は、「オーエス」が保有していた大阪・梅田の事務所ビル「大阪日興ビル」の信託受益権の34%を取得したと報道された。

これにより「大阪日興ビル」の信託受益権の67%は阪急電鉄、33%は阪電気軌道が保有することになったと思われる。

引用・参照 建設ニュース https://www.constnews.com/?p=110242

地図

大阪日興ビル・梅田OSビル 物件概要

名称大阪日興ビル梅田OSビル(梅田OSホテル)
所在地大阪市北区曾根崎2-11-8大阪市北区曾根崎2-11-5
敷地面積1,260㎡934㎡
延床面積13,100㎡9,400㎡
階数地上10階、地下3階地上19階、地下2階
竣工1972年9月1974年10月
用途オフィスビルホテル(283室)

 

大阪日興ビルの所有関係(2022年4月1日現在の推定)

会社大阪日興ビルの信託受益権(持分比率)
阪急電鉄67%
阪神電気軌道33%
合計100%
  • 2022年4月1日に、OSは、信託受益権準共有持分34%を阪急電鉄に譲渡した。

 

梅田OSビルの権利関係

会社梅田OSビルの権利関係
OS土地所有
阪急電鉄建物所有
(阪急阪神ホテルズ)(ホテル運営権)

梅田OSビルの建物部分は阪急電鉄が所有しており、2016年2月より、阪急阪神ホテルズがホテルを運営している。

梅田OSビルの土地についてはOSが引き続き保有していると思われる。

 

一体建替えの規模は?

現地の2敷地の合計面積は2,194㎡、容積率は1,000%なので、延床面積2万1940㎡の建物が建設できる。

近隣の「清和梅田ビル」は容積率1,227%まで緩和されているので、本件の容積率も1,200%まで緩和されると延床面積は約26,000㎡となる。

 

オフィス主体か?

御堂筋沿いはマンションを建設することはできず、また、ビジネスホテルの競争も激しいので、本物件はオフィス主体となるのではないか?

オフィスだとすると、階高5m、地上20階建~24階建(高さ100m~120m)、延床面積約26,000㎡程度の規模になるのではないか?

 

ビジネスホテルは入居しない?

現地周辺ではビジネスホテルが相次いで開業している。

  • 「イビス大阪梅田(181室)」2018年10月開業
  • 「ホテル ドンルクール大阪梅田(144室)」2019年12月開業
  • ホテル「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田(202室)」2022年開業予定
  • (仮称)「アパホテル&リゾート大阪梅田駅タワー(1,704室)」2022年12月開業予定

したがって、当ブログの予想では、一般的なビジネスホテルは入居しないと思われる。

また、梅田OSホテルの土地所有会社OSは、すでにホテル運営権を阪急阪神ホテルズに譲渡しており、ホテル経営にはこだわらないと思われる。

 

高級ホテルの可能性?

大阪市内では客室面積50㎡程度の高級ホテルが不足しているので、ビルの高層階に高級ホテル(客室数50室程度)が入居する可能性はあると思う。

例えば、三菱地所は、東京の青山ベルコモンズ跡地に複合ビル「the ARGYLE aoyama」を2020年7月に開業している。

建物の規模は、地上20階・延床面積約23,000㎡。

  • 1階・2階—「商業施設」
  • 3階・4階・16階~20階—「ホテル」
  • 5階~15階—「オフィス」

入居する高級ホテルは「THE AOYAMA GRAND HOTEL」で客室数は42室、客室面積32㎡~61㎡。

「the ARGYLE aoyama」出典 三菱地所

the ARGYLE aoyama概要

名称the ARGYLE aoyama
所在地東京都港区北青山二丁目 14 番 4 号
用途事務所(5~15 階)、ホテル(3・4・16~20 階)、店舗(1・2 階)、駐車場(地下 1・2 階)
敷地面積2,264.27 ㎡
建築面積1,261.25 ㎡
延床面積23,122.57 ㎡
構造鉄骨造、地下一部 鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地上20階、地下2階
建築主第6メック都市開発特定目的会社(三菱地所の連結子会社、出資構成比 100%)
設計三菱地所設計
施工錢高組
開業2020年
アクセス東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩3分

 

ホテル入居による容積率の緩和

大阪市では、対象地域に一定の水準以上の宿泊施設を建設する場合、容積率を最大+300%緩和している。

具体的にはシングルルーム15㎡以上、ツインルーム22㎡以上の宿泊施設が対象となる。

ただし、大阪市の制度では「指定容積率 600%以上のエリアで概ね5,000㎡以上の開発区域」が対象となるので、本物件が対象地域にならない可能性もある。

 

近隣の「清和梅田ビル」

名称清和梅田ビル
敷地面積1,941㎡
建築面積1,131㎡
延床面積23,810㎡
容積率1,000%→1,227%
構造地上:鉄骨造 地下:鉄骨鉄筋コンクリート
高さ104m
階数地上21階、地下2階
竣工2015年3月

 

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