【10万平米】千里中央「セルシー」と「千里阪急」一体再開発【大阪 豊中】

大阪・千里中央でセルシーと千里阪急を一体再開発で合意／延べ１０万平方㍍級の商業施設めざす／Ｈ２Ｏリテイリングとセルシー所有者 https://t.co/GZFmdddPqo pic.twitter.com/xr6EObNzUQ

— 建設ニュース (@constnews_info) 2018年2月28日

H2O（エイチ・ツー・オー リテイルング）は大阪府北部千里中央の中核的施設である「千里阪急」（百貨店）と「セルシー」（商業施設）を一体再開発の検討を開始することで合意したと発表した。

H2Oは、セルシーの信託受益者「合同会社サントル」（SPC）に15億円を匿名組合出資し過半数の出資比率を確保している。将来的に延床面積10万平米級の商業施設の実現を目指す。

「百貨店が核店舗となる商業施設としたい」

引用 朝日新聞 https://www.asahi.com/articles/ASL2X5TYZL2XPLFA00Z.html

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「千里阪急」および「セルシー」物件概要

所在地 所在地は大阪府豊中市新千里東町1-5-1及び1-5-2

容積率

現地の容積率は600％（建ぺい率80％）なので、敷地面積合計18,448.33平米から計算すると延床面積は最大110,689.98平米となる。

延床面積10万平米の商業施設は十分建設可能と思われる。

一体開発とは？

「千里阪急」（敷地面積4,419.55平米）と「セルシー」（敷地面積14,028.78平米）の間には公道があるので、完全な一体開発はかなり難しい。

阪神百貨店梅田本店のように道路上に店舗を建設するには特別の許可が必要となるからだ。

また、再開発地が2ヵ所に分かれることで、それぞれの延床面積について容積率600％となる。

したがって、セルシーの敷地面積は千里阪急の約3倍と差があるので、同じ延床面積のツインタワーを建設することは現行の法令では極めて難しい。

裏技的な開発方法としては東京駅と周辺ビルのように空中権の売買（容積率の移転）をすることもできるが、これも現実はかなり難しい。

将来計画

現行法令のままで考えると、西宮ガーデンズのような低層の商業施設となるのではないか？その場合は、2つの建物を空中デッキでつなぐ方法が考えられる。

また、思い切ったプランならば、敷地面積の小さい「千里阪急」の土地を駐車場棟とし、現行「セルシー」の土地に「千里阪急」と「専門店」のショッピングモールを建設するという選択肢もありえる。

よみうり文化センター（千里中央）は、低層のイオンモール「SENRITO」と52階建てタワーマンション「シエリアタワー千里中央」に再開発された。

しかし、それは「読売新聞」と「讀賣テレビ」など小売りが専門でない事業者であるためで、今回の「千里阪急」と「セルシー」の再開発事業者は小売り企業のため、同じスキームとは限らない。

また、讀賣テレビは現在新本社を建設しており、タワーマンションを販売し資金調達する必要があったのかもしれない。

この記事を書いた後に、「西宮ガーデンズ」を意識した報道がされている。

西宮ガーデンズのような高級感を売りにした施設となる可能性もあります。

引用 ＭＢＳ http://www.mbs.jp/news/kansai/20180301/00000062.shtml

コメント

現行法令の規制では、この再開発はかなり難しい。行政がどこまで規制緩和するかにかかっている。