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うめきた2期(JR大阪駅北再開発)2027年度竣工【三菱地所・オリックス不動産・阪急電鉄】2024年街開き

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「うめきた2期」(出典 三菱地所 2018年5月時点)

うめきた」は、JR大阪駅北側の貨物駅跡地24haの再開発計画(1期7ha +

2期17ha)で、すでに1期部分はグランフロント大阪として2013年に開業している。

2018年7月12日、「うめきた2期(17ha)」の開発事業者は「三菱地所・オリックス不動産・阪急電鉄」などの企業グループに決定した。

計画では、4つの超高層ビル合計の延床面積約52万平米となる。

 

2019年11月(北梅田駅付近を撮影)

 

うめきた2期 物件概要

出典(三菱地所)

うめきた2期は「北街区」「南街区」「都市公園」「西口広場」の4つで構成され、「北街区」と「南街区」に超高層ビルが建設される。

JR大阪駅に近い「南街区」の延床面積は約41万㎡で「北街区」の延床面積は約15万㎡となり合計延床面積は約56万㎡となる。これらのビル群に5つ星ホテル、オフィス、商業施設、MICE施設、分譲住宅(600戸)が入居する。

また、都市公園の敷地面積は約4.5万㎡となる。

 

南街区の概要

街区 賃貸棟(西棟・東棟) 分譲棟 南街区合計
敷地面積 約25,260㎡ 約5,170㎡ 30,430㎡
建築面積 20,900㎡
延床面積 約320,000㎡ 約93,000㎡ 413,000㎡
規模 地上39階・地下3階 地上51階・地下2階
高さ182m 高さ185m
着工 2020年度下期 2020年度下期
竣工 2027年度 2027年度

南街区賃貸棟(西棟)の2F・28F~38Fは5つ星級のスーパーラグジュアリーホテルが入居すし、南街区賃貸棟(東棟)の5F~27Fにはアッブスケールホテルが入居する。

また南街区分譲棟は約600戸のハイグレード都市型住宅となる。

 

北街区の概要

街区 賃貸棟 分譲棟 合計
敷地面積 8,400㎡ 7,320㎡ 15,720㎡
建築面積 9,700平米
延床面積 69,200㎡ 85,000㎡ 154,200㎡
規模 地上27階・地下3階 地上47階・地下1階
高さ150m 高さ176m
着工 2020年度下期 2020年度下期
竣工 2027年度 2027年度

北街区賃貸棟の10F~25Fにはライフスタイルホテルが入居する。また北街区分譲棟は約600戸のハイグレード都市住宅となる。

 

南街区と北街区の合計

街区 北街区 南街区 合計
敷地面積 15,720㎡ 30,430㎡ 46,150㎡
建築面積 9,700㎡ 20,900㎡ 30,600㎡
延床面積 154,200㎡ 413,000㎡ 567,200㎡
規模 地上47階 高さ176m 地上51階高さ185m
地上27階 高さ150m 地上39階高さ182m
着工 2020年度下期 2020年度下期
竣工 2027年度 2027年度

 

進出予定・検討ホテル

  • 阪急阪神HD系高級ホテル
  • 外資系高級ホテル2ホテル
  • 合計3つの高級ホテルが進出する

 

2019年11月撮影

「JR東海道線支線地下化・新駅設置工事」は着工しているが、「うめきた2期」はまだ着工していない。

 

「うめきた2期」開発事業者

オリックス不動産
阪急電鉄
三菱地所
大阪ガス
竹中工務店
関電不動産開発
積水ハウス

 

「うめきた」全体構想

開発区 面積 現状と今後の予定
うめきた1期 7 ha グランフロント大阪として2013年に竣工・開業
うめきた2期 17 ha 今後着工して、2024年夏に街開き、2027年に竣工する予定
東海道線支線地下化(北梅田駅) 工事延長2.4km すでに着工しており、2023年3月に竣工予定

(出典 UR都市機構)

 

 

(出典 UR都市機構)

 

都市公園

出典 UR都市機構

都市公園敷地面積 45,000㎡ 公園内施設の建築面積 5,935㎡
公園内施設の延床面積 12,500㎡

公園面積は合計4.5haで、2018年1月現在のグランフロント大阪の公示地価1,500万円(1平米)から試算すると、公園面積だけで地価は6,750億円となる。

実際には、そこまで高くはならないと思われるが、それでも1,000億円以上は公園としなければならない再開発で採算性が難しい案件と言える。

このため、「うめきた2期」の再開発は1企業単独では困難で、大規模な企業連合による再開発となったと思われる。

 

出典 UR都市機構

今後の開発スケジュール

2018年5月21日~22日 事業コンペ(提案競技)受付
2018年7月12日 開発事業者は、三菱地所などに決定
2023年春 北梅田駅(仮称)開業
2023年春以降 うめきた2期地区の地上線路の撤去(工期1年)
2024年夏 うめきた2期街開き
2027年春 うめきた2期全体が完成

 

大阪のオフィスビルが不足

2017年後半から大阪のオフィスビルの空室率が3%台となり、オフィスビルが不足するようになった。

特にハイグレードオフィスビル空室率は1%以下で、全く足りない状態になっている。

このため、オフィスビルの利便性が高い案が採用された可能性がある。

 

東海道線支線地下化工事工区

区間 構造 距離
新大阪駅より 掘割 0.4km
北梅田駅前後 トンネル 1.7km
福島駅より 掘割 0.3km

東海道線支線地下化工事は以下の6工区に分かれて工事される。

出典 大阪市

 

JR東海道線支線地下化・新駅設置事業

出典 鴻池組

 

工区 距離
北1工区 725m(掘割320m+トンネル405m)
北2工区 310m
北3工区 305m
駅部工区(島式ホーム2面4線) 240m
南1工区 420m
南2工区 340m
合計 2,340m

(複数の資料を確認したが、距離(m)が違う箇所がある)

 

2019年3月撮影

 

中之島の医療機関との棲み分け

大阪市は中之島地区に医療関連機関を集約させようとしているが、うめきた2期で医療施設を建設すると中之島との棲み分けが課題となっていた。

これについて、中之島地区は「最先端医療研究開発」に特化させ、「うめきた」はもっと間口の広い医療・健康をテーマとすることになった。

 

開発遅れの原因

うめきた2期の開発が遅れているのは、JR大阪駅(梅田地区)周辺に大規模商業施設の開業、既存百貨店も建替え増床により、オーバーストア問題が懸念されているからだ。

2018年6月に阪神百貨店梅田本店Ⅰ期が開業したが、今後、大阪中央郵便局の再開発「梅田3丁目計画(仮称)」が2019年に着工、2022年竣工予定で大型再開発案件が続く。

このため、うめきた2期で商業施設やオフェィスビルを建設しても、需要があるかどうかが最大の課題となっていた。

そこで、「うめきた2期」は、都市緑化公園と健康・医療産業を誘致することになった。

現時点では、「うめきた1期」のような、商業施設、ホテル、オフィスの複合超高層ビルを林立させることはないと予想される。

比較的大きな緑地(4.5ha)を作る計画だが、それは恒久的な公園ではなく、20年~30年後には再開発できるように設計すべきだと思う。

 

大阪府に提出された民間提案

竹中工務店案(出典 大阪府)

 


大林組案(出典 大阪府)

 


大阪ガス案(出典 大阪府)

 


三菱地所案(出典 大阪府)

 


住友不動産案(出典 大阪府)

 


オリックス不動産案(出典 大阪府)

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