イオン京橋店2021年8月解体完了「オフィス併設大型複合施設」に再開発（大阪市都島区 都市再生緊急整備地域）旧ダイエー

2022年4月（西から撮影）

正面の建物の「リバーカントリーガーデン京橋（40階）」

JR大阪環状線「京橋駅」西側の「旧イオン京橋店」は2019年9月30日に閉店、2021年8月末に解体完了し、その後「オフィス併設の商業施設」として再開発される予定。

しかし、計画は正式決定していないようで、2022年3月にイオン京橋跡地に駐車場がオープンした。

敷地面積はイオン跡地が約15,000㎡、離接する「JR西日本京橋電車区（JR所有地）」と「三井のリパークJR京橋駅西跡地（JR所有地）」の合計が約10,000㎡ですべてを合計すると敷地面積約25,000㎡となる可能性がある。

• 総合設計により容積率800％としても延床面積20万㎡
• 「都市再生緊急整備地域」の容積率上限2,000％なら延床面積50万㎡
• 現実的な容積率の緩和1,200％で延床面積30万㎡

2022年4月（右の線路はJR東西線・東方向）

再開発の規模が大きいこと、隣接するJR東西線地下化（1,300m）、都市計画道路「玉造筋線延伸」などが複雑に絡み合っており、計画を策定まで年単位の時間がかかっている。

また、京橋は大阪の東西軸の東の拠点であるが、西の拠点「夢洲」のIR（統合型リゾート）が正式決定していないことも、京橋の再開発が決定しない原因になっている可能性もある。

2022年4月（JR東西線・西方向）

地図

旧イオン京橋店 概要

出典 大阪市（当ブログで加工）

2022年4月（写真奥に大阪ビジネスパークのビル群が見える）

2022年4月（左はJR電車区・右は駐車場跡地）

2022年4月（JR所有の駐車場跡地）

JR京橋駅西口 ⇔ 京阪京橋駅の仮設通路設置

都市再生緊急整備地域

大阪市都島区のJR京橋駅周辺は、2017年8月2日に都市再生緊急整備地域に指定された。この「都市再生緊急整備地域」に指定されると「容積率の緩和」「道路上空利用の規制緩和」「事業認可手続期間の短縮」「金融支援」などのメリットがあり、容積率は最大2,000％まで容積率が緩和される。

イオンモールの方向性

イオンモールは、共働き世帯の増加に対応するためオフィス併設の商業施設を強化しており、JR名古屋駅近くにオフィス併設の商業施設「イオンモール Nagoya Noritake Garden」を2021年10月20日に開業した。

「旧イオン京橋店」の再開発も、低層階は「商業施設」、高層階は「オフイス」となる見込み。

イオンモール Nagoya Noritake Garden（名古屋）

出典 イオンモール

京橋駅周辺での公共空間再編

「JR西日本京橋電車区」と「三井のリパークJR京橋駅西跡地」

「三井のリパークJR京橋駅西跡地」

出典 大阪市

大阪市は、JR京橋駅周辺におけるまちづくりのコンセプトやJR東西線の地下化ルート等を勘案した公共施設のあり方及び土地利用の方向性並びに同エリアのめざすべき将来像の検討を行う公募型プロポーザルを実施する。

大阪市の公募型プロポーザル対象地は、旧イオン京橋の西側のベデストリアンデッキからさらに西側の「JR西日本京橋電車区」と「三井のリパークJR京橋駅西跡地」と思われる。

細長い形状で開発はやや難しいが、土地面積は合計すると約10,000㎡になると思われる。

こちらも都市再生緊急整備地域内で容積率が1,200％まで緩和されると、計算上は延床面積12万㎡の巨大ビルの建設も可能かもしれない。

「イオン京橋跡地（延床面積18万㎡）」+「JR西日本京橋電車区+駐車場（延床面積12万㎡）」＝延床面積30万㎡という巨大再開発の可能性もある。

当ブログの予想

全く根拠はありませんが、個人ブログの予想として、そんなものかという感じで受け取ってください。

2021年10月、現地に行って見ると、旧イオン京橋の西側のJR電車区側の駐車場も更地になっていて開発面積が広がり、グランフロント大阪の半分～2/3くらいの規模に思えた。

しかし、その後半年経過しても計画が発表されず、イオン京橋跡地は駐車場が開業するなど難航している可能性がある。

そこで、容積率を1,600％から1,200％に変更して予想してみます。

「JR電車区+駐車場跡地」、JR京橋駅から行くと「旧イオン」の西側で大阪城公園にも近く、マンションの立地に適している。

マンションとして付加価値を高めるために、高さ230m・延床面積15万㎡・1500戸もありえるのではないか？

また、敷地西端は細長くなっているので低層の駐車場や商業施設（合計延床面積3万㎡）になるのではないか？

2031年春に「なにわ筋線」が開通すると京阪中之島線「中之島駅」と接続する。さらに統合型リゾート（夢洲IR）が実現すると京阪中之島線が大阪メトロ中央線に乗り入れ夢洲まで直通で行けるようになる可能性もある。

これらが実現すると旧イオン京橋跡地は、大阪城にも近く夢洲IRにも京都にも行ける「ホテル立地として超一等地」になる可能性がある。

そうであれば、1泊3万円～5万円の高級ホテルが入居する可能性があり、付加価値を高めるために高さは230mになるのではないか？

低層階（商業施設）・中層階（オフィス）・高層階（ホテル）の複合超高層ビルになるのではないか？

• 延床面積は180,000㎡か？（旧イオン京橋店の敷地面積は約15,000㎡なので、仮に容積率1,200％まで緩和されると延床面積は約180,000㎡となる。）

旧イオン京橋店跡地の再開発事業費は数百億円～1,000億円となる可能性がある。

かなりの投資金額だが、最近郊外型ショッピングモールはネット通販に押されて売上が伸びていない。ヨドバシ梅田タワーの成功から、イオンモールも勝負をかけて都心型SCを開発する可能性はあると思う。

「玉造筋」延伸計画

JR京橋駅と旧イオン京橋店の間に駅施設（京橋変電所 当ブログ試算面積2,400㎡）がある。

JR東西線を地下化し、南北道路の「玉造筋」を「国道1号線」まで延伸する計画があり、「京橋変電所」がそのルート上になる。

京阪京橋駅とJR京橋駅の間の老朽化した「京橋駅自転車駐車場」も「玉造筋の延伸ルート」上にあるので、JR東西線地下化が完了するまで本格的な再開発はできないかもしれない。

2022年4月（南から撮影）

JR東西線地下化計画

JR東西線（写真右側）

大阪市は、JR片町線・東西線京橋駅付近を地下化する連続立体交差事業で、事業化の可能性や事業化に向けた地下化の工法、ルートの検討などを進める。これら本年度の調査検討業務を日本交通技術（大阪市西区）に委託した。（2021年7月8日付）

引用 建通新聞 https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/210705700057.html

出典 国土交通省（当ブログで加工）

また現在は事業休止中だが、JR東西線「京橋駅」を地下化する計画（JR片町線・東西線 連続立体交差事業 延長1,300ｍ）もあり、将来的に線路や駅を地下化する可能性がある。

そうなると「再開発ビル」はJR東西線「京橋地下駅」と地下で直結する可能性が高い。

高さは最高230mか？

JR京橋駅周辺は大阪空港（伊丹空港）の着陸コースに近く「延長進入表面」区域となるため、建物の高さは約232m（海抜）に制限される。

この高さ制限232ｍとは「建物の高さ」+「建設用タワークレーンの高さ」の合計なので、制限表面（区域）によってはタワークレーンの高さ約30mを引き算し、建物本体の高さは最高で約200mとなることがある。

出典 国土交通省

空港付近の高さ制限は「6つの制限表面」に区分される。

そのうち「進入表面」「転移表面」は「クレーンが高さ制限を越えられない」。

「水平表面」「延長進入表面」「円錐表面」「外側水平表面」は、空港設置者の承認を受けた場合及び供用期日前に除去される物件については例外的に認められる。

本物件は「延長進入表面」に区分されるので建設用クレーンが一時的に高さ制限232mを超えることは可能と思われ、航空法の高さ上限は海抜232mになると思われる。

建設予定地の標高は国土地理院のサイトによれば標高2mなので、建物の高さは最高230ｍになる。

周辺の再開発計画

出典 首相官邸HP

出典 首相官邸HP

京橋駅周辺と大阪ビジネスパーク駅周辺（51ha）は「都市再生緊急整備地域」に指定されている。

リストアップされているプロジェクトのうち、すでに「①KDDI大阪第2ビル」「②新MID大阪京橋ビル（ケイ・オプティコムビル）」「③読売テレビ新社屋」が完成している。

今後は、

④（仮称）京阪京橋駅周辺開発計画
⑤（仮称）イオン京橋再開発計画（旧ダイエー京橋）

が再開発される予定。

大阪府内の都市再生緊急整備地域

大阪府下では13地域が指定されており、京橋駅は、梅田（大阪駅）、難波、天王寺に次ぐ第4のターミナル・拠点として整備される可能性がある。

(2020年1月に枚方市駅周辺48haが指定された）

2025年の夢洲で開催される「大阪・関西万博」や「IR統合型リゾート」開発に伴い、大阪の東西軸が注目されており、「京橋駅周辺」はこの東西軸の重要拠点とされてきた。

現在、京橋駅周辺には「JR環状線京橋駅」、「JR東西線京橋駅」、「京阪京橋駅」、「大阪メトロ京橋駅」があり、それらの駅間やOBPを立体的な歩行者空間で整備する計画がある。

渋谷ヒカリエ（地上34階 高さ182.5ｍ 延床面積約14.5万㎡ 2012年竣工）

白紙の状態からはでは開発のイメージが沸かない。そこで立地的に商業・歓楽街からオフィス街へと変化している「東京・渋谷」の再開発が参考になると思う。

JR大阪環状線、JR東西線、京阪線と3路線が乗り入れしており、京橋地区は線路で分断されている。やはりJR東西線の地下化を推進すべきだと思う。

旧イオン京橋店（2021年10月撮影）

旧イオン京橋店（2021年10月撮影）

旧イオン京橋店（2021年10月撮影）

旧イオン京橋店（2021年2月撮影）

仮設通路（京阪方向を撮影）

仮設通路（京阪側）

旧イオン京橋2021年8月解体完了

労災保険関係成立票の期限は2021年8月31日で、そのころまでに解体が完了すると思われる。また解体工事の注文者は「イオンリテールストア株式会社」となっている。