大阪市「中之島5丁目地区地区計画」原案を公表「開発面積約9.6ha」、延床面積100万㎡か?

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中之島五丁目地区土地区画整理事業

出典 大阪市

2023年8月、大阪市は「中之島5丁目地区地区計画」の原案を公表した。

全体の開発面積は約9.6haで、(A地区:約4.1ha)(B地区:約4.8ha)(C地区約:0.7ha)の3地区に分けて開発する。

出典 大阪市

 

中之島五丁目地区地区計画

2023年10月(南東から撮影)

名称 中之島五丁目地区地区計画
所在地 大阪市北区中之島五丁目
開発面積 約 9.6 ha(A地区+B地区+C地区)
A地区 約 4.1ha

A地区では、関西国際空港や新大阪駅等へのアクセスが可能ななにわ筋
線新駅前の立地にふさわしい、国際競争力の強化やにぎわい創出に資す
る業務、商業、宿泊、居住又は情報・通信機能等の複合的な機能の導入を図る。

B地区 約 4.8ha

B地区では、既存の国際会議場施設など MICE 機能を活用するとともに、
A地区との連携を図りながら、国際競争力の強化や国際交流拠点の形成
に資する業務、商業、宿泊、居住又は医療機能等の複合的な機能の導入を図る。

C地区 約 0.7ha

C地区では、周辺環境に配慮・調和した教育機能の導入を図る。

土地利用の方針 中之島地区の安全で快適な歩行者空間及びにぎわいの連続性を確保する
ため、なにわ筋線新駅の駅前空間や地区内並びに周辺街区へつながる東
西方向、及び中之島らしい水と緑の環境を有する堂島川と土佐堀川の水
辺空間(中之島歩行者専用道路)へつながる南北方向の歩行者ネットワークの形成を図る。
整備方針 歩行者用通路1号

中之島地区の回遊性の向上に資するとともに、なにわ筋線新駅の利用者
が本地区へ円滑に移動できる東西方向の「歩行者用通路1号」を整備する。

歩行者用通路2号

中之島らしい水と緑の環境を有する堂島川と土佐堀川の水辺空間へのア
クセス性向上に寄与する南北方向の「歩行者用通路2号」を整備する。

 

計画の全体像の予想

中之島五丁目地区土地区画整理事業の総面積は約9.6haで、仮に容積率1,300%で試算すると、全体の延床面積は125万㎡の規模になる。

ただし、既存の「住友病院(敷地面積約1.0ha)」と「グランキューブ大阪(敷地面積約1.0ha)」も含まれるので、実際に再開発する敷地面積は7.6haで延床面積は約100万㎡と予想される。

当ブログで加工

当ブログの予想では、A地区には高さ200m(南棟)、150m(北棟)、100mのタワーマンション1棟の合計3棟建設されると思う。

B地区には高さ200m(北棟)、100mのタワーマンション1棟の合計2棟建設されると思う。

結局、高さ100m以上の超高層ビル5棟が建設されるのではないか?

2023年10月(南東から撮影)

  • A地区は、業務、商業、宿泊、居住又は情報・通信機能等の複合的な機能を導入する。
  • B地区は、業務、商業、宿泊、居住又は医療機能等の複合的な機能を導入する。

機能的にはA地区もB地区もかなり似ており、両地区ともオフィス、商業施設、ホテル、マンション機能を導入する。

A地区には、旧「NTTコミュニケーションズ中之島ビル」があることから、情報・通信機能を導入する。

B地区には、グランキューブ大阪(国際会議場)や住友病院が含まれることから、国際交流拠点を形成し、医療施設を導入する。

アクセスについては、2031年春に開業する「なにわ筋線(中之島駅)」に直結すると予想される。

2023年10月(東から撮影)

2023年10月(北西から撮影)

延床面積は100万㎡と言ってもイメージがわかないので、延床面積23万㎡のJPタワー大阪の4倍と考えると分かりやすいと思う。

JPタワー大阪

JPタワー大阪:地上39階建・高さ188m・延床面積約23万㎡・事業費967億7800万円

最近の建設コスト増加により、延床面積100万㎡の再開発ならば総事業費は6,000億円になると思う。

したがって、そう簡単には再開発計画は決められないと思う。

 

完成時期

大阪市の中之島五丁目地区土地区画整理事業は2025年度(2026年3月末)に完了する予定。

スケジュール的には、A地区はほとんど更地になっていることから、先行して超高層ビルが建設されると思う。

具体的には、A地区(敷地面積4.1ha)は2026年4月以降に着工し、なにわ筋線開業の2031年春頃に完成する可能性がある。

2031年以降、B地区(敷地面積4.8ha)のリーガロイヤルホテルを解体し、2035年頃に建替が完了すると予想される。

 

以前の図

出典 大阪市

以前の図と比較すると、新しい図では開発地区の北東部分「NTTコミュニケーションズ中之島ビル」や西側の「グランキューブ大阪」「住友病院」が開発地区に加わっている。

 

2023年10月現在、竹中工務店・竹中土木共同企業体が「土地更地化工事」を施工している。

地図

 

A地区(東側:面積4.1ha)

2023年10月撮影(A地区:結婚式場「ラソール ガーデン大阪」跡地)

2023年10月撮影(A地区:NTTコミュニケーションズ中之島ビル)

2023年10月撮影(A地区:手前・なにわ筋)

 

2023年8月(A地区の労災保険関係成立票)

期限は令和8年(2026年)1月31日になっている。

 

A地区(東側:面積4.1ha)

業務、商業、宿泊、居住、情報・通信機能等の複合的な機能の導入

(オフィス、商業施設、ホテル、マンション、情報・通信)

当ブログの予想

オフィス、商業施設、ホテル、マンション、情報・通信機能(NTT系?)などの大規模複合施設となると予想される。

仮に容積率1,300%まで緩和されると、延床面積は約53万㎡となる。

これくらいの規模になると、高さは200m近くになるのではないか?

また、A地区の敷地は歩行者用通路1号により南北に分かれるので、南棟と北棟の2棟を建設すると思う。

もしかしたら、C地区に近い場所に住宅棟(タワーマンション)を建設するかもしれない。

また、2031年春開業予定のなにわ筋線「中之島駅」に一番近く、地下で直結するのではないか?

なにわ筋線はJR大阪駅(うめきた地下ホーム)に乗り入れるので、JR大阪駅(梅田)からのアクセスも改善される。

 

B地区(西側:面積4.8ha)

2023年8月(B地区:北東から撮影)

 

B地区(西側:面積4.8ha)

業務、商業、宿泊、居住、医療機能等の複合的な機能の導入

(オフィス、商業施設、ホテル、マンション、医療施設)

  • リーガロイヤルホテル(大阪)
  • グランキューブ大阪
  • 住友病院

B地区の敷地面積は4.8haだが、「グランキューブ大阪(敷地面積約1.0ha)」「住友病院(敷地面積約1.0ha)」は建替せずに、リーガロイヤルホテル(大阪)のみ建替するのではないか?

当ブログの試算では、リーガロイヤルホテル(大阪)と南側の駐車場の合計の敷地面積は約2.8haで、容積率1,300%ならば、延床面積は約36万㎡となる。

B地区の再開発ビルの高さも200m級と予想される。

もしかしたら、C地区に近い場所に住宅棟(タワーマンション)を建設するかもしれない。

 

C地区(南側:面積0.7ha)

2023年10月(南から撮影)

周辺環境に配慮・調和した教育機能の導入

コメント

A地区、B地区とも住居(マンション)機能を導入する予定で、なにわ筋線「中之島駅」から乗換なしで関空に行けるため、外国人ビジネスマンが多く居住する可能性がある。

したがって、インターナショナルスクールを設置するのではないか?

 

以下は過去記事

出典 大阪市

 

過去記事

地区名 中之島五丁目
施行地区の面積 約7.7ha(2022年12月の情報)
土地所有者数 26人
認可公告日 令和4年12月1日
換地処分(予定年度) (令和7年度)2025年度
 事業期間  3年
 総事業費 約17億円

 

2021年東から撮影(正面はリーガロイヤルホテル大阪)

日経新聞によると、関電不動産開発は、2031年開業予定の「なにわ筋線」の新駅「仮・中之島駅」の周辺「中之島5丁目」の再開発に乗り出す。

2022年12月1日に、大阪市は「中之島五丁目地区土地区画整理事業」(敷地面積約7.7ha・地権者26名)の認可公告をしており、関電不動産は所有する「市立扇町高校の跡地を含む約7000㎡の土地」をオフィスや商業施設を備えた複合施設などを建設する検討を始めた。

引用 日経新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF15CS80V11C22A2000000/

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