梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビル（合計敷地面積約3,100㎡）共同建替へ【大阪市北区曽根崎 2 丁目計画】

梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビルの共同建替計画

梅田セントラルビル（左）・大阪日興ビル（中央）・梅田OSビル（右）

大阪日興ビル（左）・梅田OSビル（右）

阪急電鉄・阪神電鉄・阪急阪神不動産・平成ビルディングの4社は、大阪市北区曽根崎2丁目の「梅田OSビル」「大阪日興ビル」「梅田セントラルビル」の3棟を共同で建替する「曽根崎2丁目計画」について、今後、具体的な検討を協力して推進していくため、基本協定を締結した。

3棟のビルを一体的に建替えることで、約3,100㎡の敷地を確保することができ、大阪のメインストリートである御堂筋沿いに、シンボリックで視認性の高いビルを開発することが可能となる。

オフィス機能を中心とした開発になる見通し。

アクセスは、JR阪駅から徒歩約7分、大阪メトロ東梅田駅に直結。

位置図

位置図

参照　阪急阪神不動産　PDF

以下は当ブログの予想

一体建替えの規模・時期は？

現地の3敷地の合計面積は3,085㎡、容積率は1,000％なので、延床面積30,850㎡の建物が建設できる。

近隣の「清和梅田ビル」（地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡）は容積率1,227％まで緩和されているので、本件の容積率も1,200％まで緩和される可能性がある。

具体的には、地上25階建、高さ120m、延床面積約37,000㎡程度の規模になるのではないか？（容積対象面積があるので、総延床面積は約40,000㎡か？）

工期としては解体2年・新築2年と仮定して、2025年の大阪関西万博の後に着工し、2030年頃に建替えが完了するのかもしれない。

清和梅田ビル

近隣の「清和梅田ビル」（地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡）は容積率1,227％まで緩和されている

オフィス主体か？

御堂筋沿いはマンションを建設することはできず、また、ビジネスホテルの競争も激しいので、本物件はオフィス主体となるのではないか？

ビジネスホテルは入居しない？

現地周辺ではビジネスホテルが相次いで開業している。

したがって、当ブログの予想では、一般的なビジネスホテルは入居しないと思われる。

また、梅田OSホテルの土地所有会社OSは、すでにホテル運営権を阪急阪神ホテルズに譲渡しており、ホテル経営にはこだわらないと思われる。

高級ホテルの可能性？

大阪市内では客室面積50㎡程度の高級ホテルが不足しているので、ビルの高層階に高級ホテル（客室数50室～100室）が入居する可能性はあると思う。

例えば、三菱地所は、東京の青山ベルコモンズ跡地に複合ビル「the ARGYLE aoyama（20階建）」を2020年7月に開業しており、高層階（15階～20階）には「THE AOYAMA GRAND HOTEL（客室数42室・客室面積32㎡～61㎡）」が入居している。

the ARGYLE aoyama（東京・青山）概要

「the ARGYLE aoyama」出典三菱地所

名称	the ARGYLE aoyama
所在地	東京都港区北青山二丁目 14 番 4 号
用途	ホテル（3階・4階・16階～20階）オフィス（5階～15階）店舗（1階・2階）駐車場（地下1階・地下2 階）
敷地面積	2,264.27 ㎡
建築面積	1,261.25 ㎡
延床面積	23,122.57 ㎡
構造	鉄骨造、地下一部鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上20階、地下2階
建築主	第6メック都市開発特定目的会社（三菱地所の連結子会社、出資構成比 100％）
設計	三菱地所設計
施工	錢高組
開業	2020年
アクセス	東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩3分

ホテル入居による容積率の緩和

大阪市では、対象地域に一定の水準以上の宿泊施設を建設する場合、容積率を最大+300％緩和している。

具体的にはシングルルーム15㎡以上、ツインルーム22㎡以上の宿泊施設が対象となる。

ただし、大阪市の制度では「指定容積率 600%以上のエリアで概ね5,000㎡以上の開発区域」が対象となるので、本物件が対象にならない可能性もある。

近隣の「清和梅田ビル」