梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビル(合計敷地面積約3,100㎡)共同建替へ 【大阪市北区曽根崎 2 丁目計画】

梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビルの共同建替計画

梅田セントラルビル(左)・大阪日興ビル(中央)・梅田OSビル(右)

大阪日興ビル(左)・梅田OSビル(右)

阪急電鉄・阪神電鉄・阪急阪神不動産・平成ビルディングの4社は、大阪市北区曽根崎2丁目の「梅田OSビル」「大阪日興ビル」「梅田セントラルビル」の3棟を共同で建替する「曽根崎2丁目計画」について、今後、具体的な検討を協力して推進していくため、基本協定を締結した。

3棟のビルを一体的に建替えることで、約3,100㎡の敷地を確保することができ、大阪のメインストリートである御堂筋沿いに、シンボリックで視認性の高いビルを開発することが可能となる。

オフィス機能を中心とした開発になる見通し。

アクセスは、JR阪駅から徒歩約7分、大阪メトロ東梅田駅に直結。

位置図

梅田OSビル大阪日興ビル梅田セントラルビル合計
敷地面積933.98 ㎡1,278.40 ㎡873.31 ㎡3,085.69 ㎡
延床面積9,387.65 ㎡13,148.41 ㎡9,582.31 ㎡32,118.37 ㎡
階数地上19階

地下2階

地上10階

地下3階

地上12階

地下4階

竣工年1974年1972年1964年
所有者土地:オーエス(株)
建物:阪急電鉄(株)
阪急電鉄(株) 67%
阪神電気鉄道(株) 33%(信託受益権者)
平成ビルディング(株)

(信託受益権者)

位置図

参照 阪急阪神不動産 PDF

 

以下は当ブログの予想

一体建替えの規模・時期は?

現地の3敷地の合計面積は3,085㎡、容積率は1,000%なので、延床面積30,850㎡の建物が建設できる。

近隣の「清和梅田ビル」(地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡)は容積率1,227%まで緩和されているので、本件の容積率も1,200%まで緩和される可能性がある。

 

具体的には、地上25階建、高さ120m、延床面積約37,000㎡程度の規模になるのではないか?(容積対象面積があるので、総延床面積は約40,000㎡か?)

工期としては解体2年・新築2年と仮定して、2025年の大阪関西万博の後に着工し、2030年頃に建替えが完了するのかもしれない。

清和梅田ビル

近隣の「清和梅田ビル」(地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡)は容積率1,227%まで緩和されている

 

オフィス主体か?

御堂筋沿いはマンションを建設することはできず、また、ビジネスホテルの競争も激しいので、本物件はオフィス主体となるのではないか?

 

ビジネスホテルは入居しない?

現地周辺ではビジネスホテルが相次いで開業している。

  • 「イビス大阪梅田(181室)」2018年10月開業
  • 「ホテル ドンルクール大阪梅田(144室)」2019年12月開業
  • ホテル「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田(202室)」2022年8月開業
  • 「アパホテル&リゾート大阪梅田駅タワー(1,704室)」2023年2月開業

したがって、当ブログの予想では、一般的なビジネスホテルは入居しないと思われる。

また、梅田OSホテルの土地所有会社OSは、すでにホテル運営権を阪急阪神ホテルズに譲渡しており、ホテル経営にはこだわらないと思われる。

 

高級ホテルの可能性?

大阪市内では客室面積50㎡程度の高級ホテルが不足しているので、ビルの高層階に高級ホテル(客室数50室~100室)が入居する可能性はあると思う。

例えば、三菱地所は、東京の青山ベルコモンズ跡地に複合ビル「the ARGYLE aoyama(20階建)」を2020年7月に開業しており、高層階(15階~20階)には「THE AOYAMA GRAND HOTEL(客室数42室・客室面積32㎡~61㎡)」が入居している。

 

the ARGYLE aoyama(東京・青山)概要

「the ARGYLE aoyama」出典 三菱地所

名称the ARGYLE aoyama
所在地東京都港区北青山二丁目 14 番 4 号
用途ホテル(3階・4階・16階~20階)

オフィス(5階~15階)

店舗(1階・2階)

駐車場(地下1階・地下2 階)

敷地面積2,264.27 ㎡
建築面積1,261.25 ㎡
延床面積23,122.57 ㎡
構造鉄骨造、地下一部 鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地上20階、地下2階
建築主第6メック都市開発特定目的会社(三菱地所の連結子会社、出資構成比 100%)
設計三菱地所設計
施工錢高組
開業2020年
アクセス東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩3分

 

ホテル入居による容積率の緩和

大阪市では、対象地域に一定の水準以上の宿泊施設を建設する場合、容積率を最大+300%緩和している。

具体的にはシングルルーム15㎡以上、ツインルーム22㎡以上の宿泊施設が対象となる。

ただし、大阪市の制度では「指定容積率 600%以上のエリアで概ね5,000㎡以上の開発区域」が対象となるので、本物件が対象にならない可能性もある。

 

近隣の「清和梅田ビル」

名称清和梅田ビル
敷地面積1,941㎡
建築面積1,131㎡
延床面積23,810㎡
容積率1,000%→1,227%
構造地上:鉄骨造 地下:鉄骨鉄筋コンクリート
高さ104m
階数地上21階、地下2階
竣工2015年3月

 

以下は過去記事

現地看板(配置図を拡大)

2022年11月(北西から撮影)

南西から撮影

2022年11月(東から撮影)

梅田OSビル(2022年11月撮影)

すでに梅田OSホテル(阪急阪神第一ホテルグループ)は2021年12月30日の宿泊利用をもって営業を終了しており、2022年9月30日にはレストランなどのテナントを含め全館閉館した。

アクセスは、JR大阪駅から徒歩7分、大阪メトロ「東梅田駅」改札階から直結。

現地看板

2022年4月1日、阪急電鉄は、「オーエス」が保有していた大阪・梅田の事務所ビル「大阪日興ビル」の信託受益権の34%を取得したと報道された。

これにより「大阪日興ビル」の信託受益権の67%は阪急電鉄、33%は阪電気軌道が保有することになったと思われる。

引用・参照 建設ニュース https://www.constnews.com/?p=110242

大阪日興ビルの1F合成(2022年11月撮影)

地図

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