「三ノ宮駅ターミナルビル再開発」と三宮東地区「雲井通再開発」が神戸にとって生き残る最後のチャンスかもしれない。
ウォーターフロントは不便すぎて、観光にはいいが、都市の発展には寄与しない。それは神戸ハーバーランドで分かっているはずだ。
観光にしても「海」しかないのだから観光客は30分で帰っていく。
神戸の再生は、三宮駅にすべての都市機能を集中させるしかない。
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三ノ宮駅周辺3ビルで延床面積67万平米も可能（当ブログ試算）
| ビル名 | 場所 | 敷地面積 | 容積率 | 延床面積 |
| 北ビル（仮称） | 三ノ宮駅北 | 約5,000平米 | 2000% | 約100,000平米 |
| 南ビル（仮称） | 三ノ宮駅南 | 約12,300平米 | 2000% | 約246,000平米 |
| 東ビル（仮称） | 三ノ宮駅東（雲井通） | 約16,000平米 | 2000% | 約320,000平米 |
| 合計 | 約33,000平米 | 2000% | 約666,000平米 |
三ノ宮駅前南広場は約1万2300平米、北広場は約5,000平米ある。
この合計1万2300平米の土地の容積率を2,000％まで引き上げると、南側は延床面積「24万6000平米」（南ビル）、北側は「10万平米」（北ビル）と合計約34万6000平米の建物を建設できる。
さらに、東京駅は空中権を500億円で売却し、周囲の建物は容積率を割増している。そういう裏技で容積率を割増することもできる。
もちろん、行政的な手続きが必要だが、それをするのが行政の仕事だ。
三ノ宮駅前のミント神戸は容積率800％を1,600％まで緩和している。
そのミント神戸の東側の「雲井通再開発」の開発面積は1万6000平米なので同様に容積率を2,000％まで引き上げれば「32万平米」（東ビル）の建物ができる。
神戸市内の総オフィス面積は185万平米なので、その3分の1の約67万平米という巨大なビル群が三ノ宮駅直結で建設できる。
グランフロン大阪の延床面積が約56万平米なので、それを上回る建物の規模となる。
そこに、ホテル、デパート、オフィス、家電量販店、劇場、行政機関を集約して「ワンストップ」でなんでもできるようにすべきだろう。
現状
法律上は容積率を2,000％まで緩和できるし、「ミント神戸」容積率1,600％まで緩和している。
しかし、神戸市は阪急電鉄の「神戸阪急ビル東館」の容積率は700％、800％となっており、容積率は緩和されていないようだ。
今後、再開発が予定されている「JR三宮ターミナルビル」「雲井通5丁目6丁目計画」について容積率がどうなるかは未定となっている。
神戸市民次第
日本は民主主義国家なので、神戸市民がやろうと思えば、グランフロン大阪を凌ぐ規模の駅前再開発は可能だ。
神戸は、このまま緩やかに衰退し、ゴーストタウンとなるのか？
それとも、大阪、京都、神戸と関西を代表する都市にとどまるかは、神戸市民の選択にかかっている。