イオン京橋店2021年8月解体完了「オフィス併設大型複合施設」に再開発【大阪市都島区 都市再生緊急整備地域】旧ダイエー

旧イオン京橋店（2021年2月撮影）

JR大阪環状線「京橋駅」西側の「旧イオン京橋店」は2019年9月30日に完全閉店、現在、竹中工務店が解体工事を施工している。

今後2021年8月末に解体が完了し、その後「オフィス併設の商業施設」として再開発される予定。

イオンモールは、共働き世帯の増加に対応するためオフィス併設の商業施設を強化しており、2021年秋、名古屋駅近くにオフィス併設の商業施設「（仮称）ノリタケの森プロジェクト」を開業する。

「旧イオン京橋店」の再開発も、低層階は「商業施設」、高層階は「オフイス」となる見込み。

2021年2月5日 JR京橋駅西口 ⇔ 京阪京橋駅の仮設通路設置

旧イオン京橋店（2021年2月撮影）

仮設通路（京阪方向を撮影）

仮設通路（京阪側）

出典 イオンモール

都市再生緊急整備地域

大阪市都島区のJR京橋駅周辺は、2017年8月2日に都市再生緊急整備地域に指定された。この「都市再生緊急整備地域」に指定されると「容積率の緩和」「道路上空利用の規制緩和」「事業認可手続期間の短縮」「金融支援」などのメリットがあり、容積率は最大2,000％まで容積率が緩和される。

全く根拠はありませんが、個人ブログの予想として、そんなものかという感じで受け取ってください。

• 低層階（商業施設）と中高層階（オフィス）の複合超高層ビルになると予想される。
• 延床面積は240,000㎡か？（旧イオン京橋店の敷地面積は約15,000㎡なので、仮に容積率1,600％まで緩和されると延床面積は約240,000㎡となる。）

• 建物の規模は、高さ185m・38階・延床面積240,000㎡（当ブログ予想）
• 低層階の商業施設は、1階～10階・高さ約50m・延床面積100,000㎡（当ブログ予想）
• 中高層階のオフィスフロアは、11階～38階・延床面積140,000㎡（当ブログ予想）

旧イオン京橋店跡地の再開発事業費は数百億円～1,000億円となる可能性がある。

かなりの投資金額だが、最近郊外型ショッピングモールはネット通販に押されて売上が伸びていない。ヨドバシ梅田タワーの成功から、イオンモールも勝負をかけて都心型SCを開発する可能性はあると思う。

JR西日本との協力は？

JR京橋駅と旧イオン京橋店の間に駅施設（京橋変電所 当ブログ試算面積2,400㎡）と思われる土地がある。

SNSで教えて頂いたのですが、JR東西線を地下化し、南北道路の「玉造筋」を「国道1号線」まで延伸する計画があり、「京橋変電所」がそのルート上になるとのことです。（情報ありがとうございました）

京阪京橋駅とJR京橋駅の間の老朽化した「京橋駅自転車駐車場」も「玉造筋の延伸ルート」上にあるので、本格的な再開発はできないかもしれない。

JR東西線のホームから撮影

JR東西線（写真右側）

また現在は事業休止中だが、JR東西線「京橋駅」を地下化する計画（JR片町線・東西線 連続立体交差事業 延長1,300ｍ）もあり、将来的に線路や駅を地下化する可能性がある。

そうあると「新イオン京橋ビル」はJR東西線「地下駅」と地下で直結する可能性が高い。

大規模なホテルの可能性は低い

大阪府のホテル客室数は2018年に約6万室だったが、2020年12月末現在で約8万室まで増加したと推定され、供給過剰により客室単価が低下する傾向にある。

一方で大阪地区のオフィス空室率は1％まで低下しており、オフィスの需要が見込まれる。

さらに延床面積140,000㎡のオフィスビルなら5,000人くらいが勤務すると予想され、従業員がビル内のイオンモールで毎日買い物してくれれば売上も増加し相乗効果が得られる。

ホテルの場合、テイクアウトの食料品は売れるかもしれないが単価の高い衣料品などは売れない。

そう考えると、イオンモール的には「ホテル」よりも「オフィス」の方がメリットがあると思う。

高さは最高232mか？

JR京橋駅周辺は大阪空港（伊丹空港）の着陸コースに近く「延長進入表面」区域となるため、建物の高さは約232m（海抜）に制限される。

この高さ制限232ｍとは「建物の高さ」+「建設用タワークレーンの高さ」の合計なので、制限表面（区域）によってはタワークレーンの高さ約30mを引き算し、建物本体の高さは最高で約200mとなることがある。

出典 国土交通省

空港付近の高さ制限は「6つの制限表面」に区分され、そのうち「進入表面」「転移表面」以外の「水平表面」「延長進入表面」「円錐表面」「外側水平表面」については、空港設置者の承認を受けた場合や供用期日前に除去される物件については例外的に認められる。

本物件は「延長進入表面」に区分されるので建設用クレーンが一時的に高さ制限232mを超えることは可能と思われ、航空法の高さ上限は海抜232mになると思われる。

完成は？

解体工事は2021年8月に完了する。新型コロナの影響で2025年に万博前に全面開業するのはスケジュール的に難しかもしれない。敷地面積が15,000㎡と大きいのでヨドバシ梅田のように1期・2期を工期を分けて建設する可能性もあると思う。

ただ、OBP（大阪ビジネスパーク）には今後開発できる土地がなくなっており、オフィス需要も期待できる。5年～10年先を考えれば、かなり有望な開発案件と思われる。

④（仮称）京阪京橋駅周辺開発計画
⑤（仮称）イオン京橋再開発計画（旧ダイエー京橋）

都市再生緊急整備市域

旧イオン京橋の西側のベデストリアンデッキからさらに西側の「JR西日本京橋電車区」と「三井のリパークJR京橋駅西」の開発も気になる。

細長い形状で開発はやや難しいが、土地面積は合計すると約10,000㎡になる。

こちらも都市再生緊急整備地域内で容積率が1,600％まで緩和されると延床面積16万㎡の超高層ビルの建設も可能だ。

イオン京橋跡地（24万㎡）+JR西日本京橋電車区+駐車場（16万㎡）＝40万㎡という巨大再開発の可能性もある。

大阪府下では13地域が指定されており、京橋駅は、梅田（大阪駅）、難波、天王寺に次ぐ第4のターミナル・拠点として整備される可能性がある。

(2020年1月に枚方市駅周辺48haが指定された）

2025年の夢洲で開催される「大阪・関西万博」や「IR統合型リゾート」開発に伴い、大阪の東西軸が注目されており、「京橋駅周辺」はこの東西軸の重要拠点とされてきた。

現在、京橋駅周辺には「JR環状線京橋駅」、「JR東西線京橋駅」、「京阪京橋駅」、「大阪メトロ京橋駅」があり、それらの駅間やOBPを立体的な歩行者空間で整備する計画がある。

• 大阪駅・中之島・御堂筋　490ha
• 難波・湊町　　　　　　　36ha
• 阿倍野　　　　　　　　　21ha
• 大阪コスモスクエア　　　154ha
• 京橋駅、OBP駅、天満駅　68ha（2017年8月2日範囲拡大）
• 堺鳳駅　　　　　　　　　70ha
• 堺臨海地域　　　　　　　95ha
• 堺市駅西　　　　　　　　27ha
• 千里中央駅　　　　　　　15ha
• 高槻駅　　　　　　　　　34ha
• 守口大日　　　　　　　　80ha
• 寝屋川萱嶋駅東　　　　　48ha
• 枚方市駅周辺　　　　　　48ha