「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」になぜアパレル店が入居しないのか?「神戸三宮阪急ビル」

2021年4月26日、「神戸三宮阪急ビル」の地下2階~地上3階に商業施設「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」が開業する。

しかし、全35店舗のうちアパレル店が1店もなく、ほとんどが飲食店だ。その理由を考えてみた。

 

神戸阪急(デパート)との競合?
神戸三宮駅周辺には同じ阪急阪神東宝グループのデパート「神戸阪急(旧そごう神戸店)」があり、「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」との競合が懸念されるから「アパレル店」が入居しなかったのか?
しかし、デパートは40歳以上の中高年を顧客層としており、20代~30代をメインターゲットにすれば「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」にも「アパレル店」を入居させ、棲み分けができたはずだ。
したがって「神戸阪急(旧そごう神戸店)」との競合懸念が原因ではないと思う。

 

20代~30代に不人気な神戸
神戸市は人口が減少し、高齢化している。その結果、20代~30代は神戸三宮よりも大阪梅田や西宮ガーデンズで買物し遊ぶようになっている。
また、神戸三宮より東の西宮・尼崎・大阪の20代~30代も神戸にはほとんど行かない。
その結果、神戸三宮では「20代~30代」向けのおしゃれなファッションビルは成立しなくなっている。
実際、2003年に開業した神戸マルイの初年度売上高は172億円だったが、2020年3月期決算では48億6200万円と3分の1以下にまで減少している。
店舗名2020年3月売上高売り場面積
なんばマルイ112億3600万円17,000㎡
神戸マルイ48億6200万円6,940㎡
京都マルイ(2020年5月閉店)42億500万円8,760㎡
新宿マルイ274億5600万円30,590㎡
渋谷マルイ104億2200万円14,090㎡
北千住マルイ389億5600万円35,300㎡

 

「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」の売上目標は?
名称延床面積売場面積フロア店舗数
EKIZO 神戸三宮10,550㎡地下2階~地上3階35店舗
旧三宮オーパ(閉店)5,150㎡3,137㎡地下2階~地上3階69店舗
神戸マルイ6,940㎡地上1階~地上9階70店舗

JR三ノ宮駅に入居していた旧三宮オーパは2018年2月に閉店しており、「神戸マルイ」の売場面積や売上高をベンチマークとすると、「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」の売上目標は50億円~100億円程度ではないか?

また賃料から逆算すると、神戸三宮の平均賃料は月12,000円(坪)なので「EKIZO 神戸三宮」の延床面積10,550㎡の月額賃料合計は約3,800万円、年間4億6000万円と予想される。
アパレル店の賃料負担は売上高の10%~15%なので「EKIZO 神戸三宮」の年間売上高が46億円~69億円あれば、アパレル店も営業できたはずだ。
しかし、アパレル店が入居しなかったということは「神戸マルイ」と競合することになり年間売上高が40億円以下と予想したのかもしれない。
また、神戸の人口減少、高齢化は今後も続くと予想され、神戸三宮駅周辺の再開発の遅れから20代~30代をターゲットにしたアパレル店の売上高は増加しないと予想したのかもしれない。
結局、「EKIZO 神戸三宮」は大阪まで行くことが億劫になった40代以上の中高年をメイン顧客層として出店計画を考えた結果、「サンキタ通り」などの飲食店(居酒屋)の顧客を取り込むことになったのではないか?
神戸は若者街から中高年の街へ
神戸は「おしゃれな若者の街」から「ノスタルジックな中高年の街」に変化しているのだと思う。

 

EKIZO 神⼾三宮 出店テナント一覧(35店舗)
カラーフィールド 阪急神戸三宮店(EKIZO神戸三宮 1階)

神戸三宮阪急ビル東館1F(東側方向・JR三ノ宮駅方向)

名称内容
スターバックスカフェ
神⼾サンボアバー
BEER&GRILL コウベビアハウゼビアホール、グリル料理
神⼾三宮オイスターハウスオイスターバル
珉珉 三宮新館中華料理店
串揚げキッチンだん串揚げ
ガァウタイタイ料理
KOBE YAKITORI STAND 野乃鳥焼鳥・鶏だしおでん
新世紀ストリートフード
みみこううどん
お好み焼 清十郎お好み焼き・もんじゃ焼き
TOOTH TOOTH ON THE CORNERデリカフェ&ワインビストロ
酒場 酒ト魚ト汝ト私割烹酒場
GRILL×ITALY MITSUイタリアン
スタンド JAPA SOBA HANAKO蕎⻨スタンド
魚のじげん居酒屋
食堂 勿ノ怪串焼き
da pai dang 105台湾料理と点心
漁師フレンチあらき居酒屋
namco 三宮 OSアミューズメント
CACAO SAMPAKA KOBEチョコレート&スペインワイン
台湾カステラ 澎澎(ポンポン)ドリンク・スイーツ
Rodパン・カフェ
atelier harukaヘアメイク、まつげ・ネイル
ファミリーマート阪急神⼾三宮駅⻄⼝店コンビニ
北野⻭科医院⻭科医院
阪急オアシス食品スーパー
キッチン&マーケットフードマーケット
⻘⼭フラワーマーケットフラワーショップ
カラーフィールドコスメ・雑貨
アメリカンファーマシードラッグストア
ファミリーマート神⼾三宮阪急ビル店コンビニ
大和証券 神⼾支店証券会社
阪急交通社 神⼾センター旅行代理店
阪急阪神の仲介不動産仲介
神戸三宮阪急ビル 物件概要
名称神戸三宮阪急ビル(旧 神戸阪急ビル東館)
所在地神戸市中央区加納町4丁目2番1号
敷地面積約7,100㎡(駅高架下範囲等を含む)
延床面積約28,850㎡
容積率700%、800%(敷地によって容積率が異なる)
高さ120m
階数地上29階・地下3階
構造鉄骨造(S造)・地下部分は鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
設計久米設計
施行大林組
開業2021年4月26日

「EKIZO(エキゾ)神戸三宮」の延床面積10,550㎡のうち約5,500㎡は「神戸三宮阪急ビル」ではなく「高架下店舗」となる。

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