2025年8月（左：シェラトンホテル/右：近鉄上本町駅と近鉄百貨店）
近鉄グループホールディングス（近鉄GHD）が、大阪市天王寺区の大阪上本町駅周辺で計画している大規模再開発を本格化させます。
若井敬社長は読売新聞のインタビューで、2028年度までに再開発構想を具体化する方針を明らかにしました。
参照 読売新聞
出典 近鉄
2025年8月25日付の報道によると、近鉄グループホールディングス（GHD）は大阪・上本町駅と周辺エリアを2030年以降に一体的に再開発する方針とのことです。
まずは「近鉄百貨店上本町店」の建て替えを行い、その後「シェラトン都ホテル大阪」の刷新も検討する予定で、総投資額は1,300億円を超える規模になる見込みです。
これは「あべのハルカス（高さ300ｍ・延床面積約22万㎡・単体の事業費760億円・全体の事業費1,300億円）」を上回る事業費となります。
ただし、「うえほんまちハイハイタウン」は近鉄グループホールディングスの単独所有物件ではありません。大阪府の資料によると、同施設は「上六地区市街地再開発組合」が施行した市街地再開発事業によって整備されたもので、新築分譲時の事業主・売主は日本住宅公団（現・UR都市機構）です。現在も店舗や住宅などが区分所有される形態とみられます。
このため、現時点では近鉄が進める「上本町ターミナル」を中心とした再開発計画に、「うえほんまちハイハイタウン」が含まれている可能性は低いと考えられます。
実際、近鉄の再開発計画を記載した「上図」にも「うえほんまちハイハイタウン」は記載されていません。
大阪上本町駅は、奈良や伊勢志摩方面へ向かう近鉄線の主要駅で、大阪メトロの谷町九丁目駅・上本町エリアとも接続する交通拠点です。
今回、若井社長は、近鉄百貨店上本町店が入る商業施設から段階的に再開発を進める考えを示しました。
「主に日常使いでき、少し高級感もある百貨店があればいい」と述べ、現在の百貨店機能を単純に廃止するのではなく、地域に必要とされる商業施設として再構築する方向性がうかがえます。
| 施設名 | 近鉄百貨店上本町店（近鉄上本町駅） |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市天王寺区上本町6-1-55 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 売場面積 | 34,000㎡ |
| 売上高 | 240億円 |
| アクセス | 近鉄上本町駅直結 |
近鉄百貨店は、2025～2028年度の中期経営計画で「新たな価値創造事業会社＝百“価”店へと生まれ変わる」を掲げています。
特に「地域店の進化」を重点施策としており、上本町店についても、地域密着型の「地域共創型タウンセンター」への転換を進めています。
2023年から大規模リニューアルも実施されていますが、建物そのものの老朽化を考えると、将来的には建て替えが必要になると考えられます。
再開発エリアには、商業施設だけでなく、高級ホテルや病院、大学などを誘致する可能性にも言及しています。
つまり、単なる駅ビルの建て替えではなく、
- 商業施設
- 高級ホテル
- 病院
- 大学
- エンターテインメント施設
などを組み合わせた複合的な都市開発を目指す可能性があります。
一方、事業規模については「採算がとれるよう見定めていく」としており、現時点で具体的な延床面積や投資額などは明らかになっていません。
今回の再開発で注目されるのが、近鉄単独ではなく、外部企業や外部資金を積極的に活用する方針です。
若井社長は「外部が入れるプロジェクトにしないといけない」と述べ、他社との共同開発や外部からの資金調達を行う考えを示しました。
建設費が大幅に上昇している現在、鉄道会社が単独で巨額の投資を負担するのは難しくなっています。
そのため、デベロッパーやホテル事業者、医療・教育関連企業などと連携することで、投資負担を抑えながら開発を進める狙いがあると考えられます
近鉄の中期経営計画では、大阪上本町駅周辺に新たなエンターテインメント体験施設を設ける方針も示されています。
若井社長は大阪上本町駅について、「伊勢、夢洲方面への交通の結節点」と評価。
大阪・関西万博跡地で開発が進む夢洲方面と、奈良・伊勢志摩方面を結ぶ近鉄のネットワークを生かしながら、駅周辺に「楽しいもの」を加えていく考えです。
難波や鶴橋など周辺の主要駅との連携も強化し、上本町エリア全体の回遊性を高めることも重要になりそうです。
近鉄は、2028年度までの中期経営計画で、大阪上本町駅周辺について開発規模の検証や外部資金の活用など、再開発を推進するためのさまざまな手法を検討しています。
今回の発言からは、まず近鉄百貨店上本町店を含む商業施設を起点として再開発を進め、その後、ホテルや医療、教育、エンターテインメントなどを組み合わせていく段階的な開発が想定されます。
大阪上本町駅は、難波や梅田ほど大規模なターミナルではありませんが、奈良・伊勢志摩方面への玄関口であり、天王寺・鶴橋にも近い立地です。
今後、2028年度までに具体的な開発計画や事業者、施設構成、規模などが明らかになれば、上本町エリアの街並みは大きく変わる可能性があります。
再開発計画の全体の規模（予想）
近鉄百貨店上本町店建て替え ：約500億円（10万㎡予想）
シェラトン都ホテル大阪刷新 ：約400億円（8万㎡予想）
駅周辺インフラ整備・都市空間再構築：約400億円
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 第一段階 | 百貨店の建替え → 単独で500億円規模と推定。延床10万㎡、高さ150ｍ前後と予想。 |
| 第二段階 | シェラトン都ホテル大阪の建替え → かなり大規模（ホテル主体＋商業・MICE機能も考えられる） |
| 第三段階 | 周辺エリアの一体開発→ 駅直結の利便性を活かし、オフィス・住宅・商業を組み合わせる可能性 |
近鉄百貨店上本町店の建て替えについて、当ブログでは、
- 建設費：約500億円
- 延床面積：約10万㎡
- 高さ：約150m
程度を想定しています。
当初は高さ200m級の超高層ビルも考えられますが、総事業費や建設費の高騰を考えると、現実的には高さ150m前後に落ち着く可能性が高いのではないでしょうか。
約10万㎡のビルをどう使うのか？
仮に延床面積10万㎡、高さ150m程度の建物を建設するとします。
当ブログでは、低層階に約5万㎡の商業施設を配置し、そのうち約3万㎡程度を店舗面積とする構成を予想しています。
問題は残りの約5万㎡です。
隣接するシェラトン都ホテル大阪についても将来的な刷新が検討されているため、百貨店建て替えビルの高層階をホテルにする必要性は、それほど高くないと考えられます。
そこで候補となるのが、オフィスや本社機能です。
特に、現在の近鉄本社機能を新しい超高層ビルへ集約する可能性も考えられます。
上本町駅直結という立地を考えれば、近鉄グループの本社機能と商業施設を組み合わせることで、ビル全体の価値を高めることも可能でしょう。