「大阪マルビル」2023年5月31日全館閉館、建替計画、現在より高層化して2030年春完成を目指す

建替の方向性

• 建て替え計画では、地上30階建て、高さ約123ｍの現状の建物から高層化する予定
• 「大阪マルビル」は、「大阪第一ホテル」を中心として、飲食店や物販店舗など35テナントで構成されていたが、施設の刷新とともにこれまでになかった新たな機能も付加させる予定
• 具体的には、多目的に利用できる大型ホールや、高機能オフィスの設置など、賑わい創出の場、文化交流の場を設置する予定
• 2025年4月13日から2025年10月13日の大阪関西万博開催期間中は、万博会場へアクセスするバスのターミナルとして敷地を提供する予定
• 特徴的な円筒型のデザインと「マルビル」の名称は残す方向で検討している

バスターミナルとして暫定利用

2025年4月13日から2025年10月13日の大阪関西万博の開催期間中は、万博会場にアクセスするバスのターミナルとして利用される。

したがって、2024年10月末に解体を完了して、その後、バスターミナルとして整備されると予想される。

当ブログでは、近隣の「ヒルトン大阪」や「大阪第一生命ビル」と一体開発すべきだと思う。

単独建替のデメリット

2022年5月現在、当ブログ調べでは、容積率は1,000％・建ぺい率は80％となっている。

「旧大阪中央郵便局」の再開発計画「梅田3丁目計画（仮称）」の容積率は、1,500％まで緩和されている。

仮に本物件の容積率も1,500％まで緩和されると、容積対象外床面積も含め総延床面積は約5万㎡～6万㎡程度となる。

しかし、近隣の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」の延床面積は26万㎡、「梅田3丁目計画（仮称）」の20万㎡と比較すると5万㎡～6万㎡では規模が小さい。

建替の規模の予想

低層階にはオフィスや商業施設が入居し、高層階にホテルが入居すると予想される。

大阪では、1室あたり面積40㎡～50㎡の高級ホテルが不足しているので、高級ホテルを誘致すると、客室数150室程度になる。

また、法律や制度的には、延床面積6万㎡で、高さ190mのビルの建設は可能だが、1フロア当たりの床面積が小さくなるので、収益性が悪化する。

したがって、敷地面積や収益性から推測して、高さは130m～150m程度と予想される。

1976年の竣工当時は、大阪駅周辺には高さ100m以上の超高層ビルがなく、地上30階・高さ123mの超高層ビル「大阪マルビル」はまさに「ランドマーク」だった。

しかし、2022年現在、大阪駅周辺には高さ180m以上の超高層ビルが多数建設されており、新マルビルの高さが150mになったとしても「ランドマーク」にはならないと思う。

ヒルトン大阪や大阪第一生命ビルと一体開発すべき

単独での建替では、延床面積5万㎡～6万㎡となるので、JR大阪駅前のビルとしては小規模で、商業施設、オフィス、ホテルも中途半端なものしかできない。

したがって、周辺の「ヒルトン大阪（1986年竣工）」「大阪第一生命ビル（1990年竣工）」と一体開発すべきだと思う。

また、円形の建物は使い勝手の悪く、収益性が悪いので、円形にこだわる必要はない。

左の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」とデザインを統一すると都市景観がよくなると思う。

各ビルの規模

現状の容積率は、平均1,278％で、これを1,500％まで引き上げると延床面積約19万㎡のビルを建設できる。

これは、「梅田3丁目計画（仮称）」の23万㎡と同規模だ。

大阪マルビルとの間には、公道があるが、阪神百貨店のように上空に建物の建設したり、淀屋橋再開発のように公道を廃止することもできると思う。

ヒルトン系の5ホテル一覧

2025年までに、大阪のヒルトン系ホテルは5施設1,663室となる。

「ヒルトン大阪」は1986年開業で、2026年には築40年となるため、建替えを考えてもいい時期だと思う。

2022年4月（桜橋交差点から撮影）

2,000席程度の劇場が相応しい

JPタワー大阪

新「大阪マルビル」に「多目的に利用できる大型ホール」を設置する方針だが、JPタワー大阪に「SkyシアターMBS（1,300席）」が入居し、2024年3月27日に開業する。

差別化のため、新「大阪マルビル」には、2,000席程度の劇場が相応しいと思う。

グランキューブ大阪（左）

グランキューブ大阪の座席数は2,754席だが、JR大阪駅からはややアクセスが悪い。JR大阪駅前に2,000席の劇場があると全国から集客しやすくなると思う。

「梅田DTタワー」の概要（道路を挟んだ東側）