「大阪マルビル」2023年5月31日全館閉館、建替計画、現在より高層化して2030年春完成を目指す

単独建替のデメリット

2022年5月現在、当ブログ調べでは、容積率は1,000％・建ぺい率は80％となっている。

「旧大阪中央郵便局」の再開発計画「梅田3丁目計画（仮称）」の容積率は、1,500％まで緩和されている。

仮に本物件の容積率も1,500％まで緩和されると、容積対象外床面積も含め総延床面積は約5万㎡～6万㎡程度となる。

しかし、近隣の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」の延床面積は26万㎡、「梅田3丁目計画（仮称）」の20万㎡と比較すると5万㎡～6万㎡では規模が小さすぎる。

建替の規模予想

低層階にはオフィスや商業施設が入居し、高層階にホテルが入居すると予想される。

大阪では、1室あたり面積40㎡～50㎡の高級ホテルが不足しているので、高級ホテルを誘致すると、客室数150室程度になるう。

また、法律や制度的には、延床面積6万㎡で、高さ190mのビルの建設は可能だが、1フロア当たりの床面積が小さくなるので、収益性が悪化する。

したがって、収益性や敷地面積から推測して、高さは130m～150m程度と予想される。

1976年の竣工当時は、大阪駅周辺には100m以上の超高層ビルがなく、地上30階・高さ123mの超高層ビル「大阪マルビル」は「ランドマーク」だった。

しかし、2022年現在、大阪駅周辺には高さ180m以上の超高層ビルが多数建設されており、新マルビルの高さが150mになったとしても「ランドマーク」にはならないと思う。

ヒルトン大阪や大阪第一生命ビルと一体開発すべき

単独での建替では、延床面積5万㎡～6万㎡となるので、JR大阪駅前のビルとしては小規模すぎて、商業施設、オフィス、ホテルも中途半端なものしかできない。

したがって、周辺の「ヒルトン大阪（1986年竣工）」「大阪第一生命ビル（1990年竣工）」と一体開発すべきだと思う。

また、円形にもこだあって、使い勝手の悪い建物ではなく、21世紀の大阪に最適な建物として開発してもらいたい。

左の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」とデザインを統一すると都市景観がよくなると思う。

各ビルの規模

現状の容積率は、平均1,278％で、これを1,500％まで引き上げると延床面積約19万㎡のビルを建設できる。

これは、「梅田3丁目計画（仮称）」の20万㎡と同規模だ。

大阪マルビルとの間には、公道があるが、阪神百貨店のように上空に建物の建設したり、淀屋橋再開発のように公道を廃止することもできると思う。

ヒルトン系の5ホテル一覧

2025年までに、大阪のヒルトン系ホテルは5施設1,663室に増加する。

「ヒルトン大阪」は1986年開業で、2026年には築40年となるため、建替えを考えてもいい時期だと思う。

2022年4月（桜橋交差点から撮影）

「梅田DTタワー」の概要（道路を挟んだ東側）