三井ガーデンホテル大阪淀屋橋(278室)2022年12月21日閉館(1984年開業)

三井ガーデンホテル大阪淀屋橋(278室)が、2022年12月21日チェックアウトをもって閉館する。

三井ガーデンホテルチェーンの最初のホテルとして(当時の施設名は三井ガーデンホテル大阪)1984年1月21日に開業し、築38年が経過し老朽化のため営業終了するもの。

その後については、公式発表はありませんが、考察してみます。

 

三井ガーデンホテル大阪淀屋橋

エリア大阪・淀屋橋
店舗名三井ガーデンホテル大阪淀屋橋
所在地大阪市中央区高麗橋2-5-7
客室数278室
開業1984年1月21日
アクセス大阪メトロ「淀屋橋駅」徒歩5分

大阪メトロ「北浜駅」徒歩5分

敷地面積約1,900㎡(東西50m×南北38m)当ブログ推定
延床面積10,534.80㎡
階数地上15階建・地下2階・塔屋3階
構造鉄骨鉄筋コンクリート造
設計日本設計
建築主(竣工時)トーメン不動産・三井不動産・エムエフホテルデベロップメント
容積率600%(当ブログ調べ)
建ぺい率80%(当ブログ調べ)

 

当ブログの考察

本ホテル敷地は、宝永3年(1706年)に大阪三井両替店が開業した三井グループゆかりの土地で、大正9年に三井合名会社のビル(旧東棉不動産ビル)が建設されていた。

したがって、タワーマンションとして再開発し分譲することないと思う。

ちなみに、京都の三井家ゆかりの地には「HOTEL THE MITSUI KYOTO(161室・約19,000㎡)」が2020年11月に開業している。

当ブログの予想では、上層階に高級ホテル「HOTEL THE MITSUI OSAKA」が入居するのではないか?

 

1棟すべてオフィスビルの可能性は低い?

淀屋橋周辺では、駅直結の再開発ビルが建設されており、日本生命淀屋橋ビル(延床面積5万㎡)、淀屋橋東地区(延床面積7万㎡)、淀屋橋西地区(延床面積13万㎡)の3施設合計25万㎡が2025年までに開業する。

当ホテルの立地は駅から徒歩5分と一般的に好立地と言えるが、駅直結ビルと比較すると、競争力が弱い。

また、オフィスビルとして再開発する場合、敷地面積は推定約1,900㎡なので1フロア当たりの床面積は800㎡くらいになる。

近年のオフィスビルの1フロア当たりの床面積は2,000㎡~4,000㎡の需要が高いので、規模の面でも競争力が弱い。

したがって、1棟すべてをオフィスビルとすることはないと思う。

 

高級ホテル?

当ブログの試算では、敷地面積は約1,900㎡、容積率は600%だが1,000%まで緩和されると延床面積は約20,000㎡となる。

中低層階を住居とすると容積対象外面積を含め全体の延床面積は約25,000㎡となる。

高層階に高級ホテルを配置する場合、ホテル部分の延床面積は15,000㎡くらいで高級ホテルならば150室程度と予想される。

ただ、中低層階を商業施設やオフィスとすると、駅直結ではないので立地的にやや不利となる。

 

当ブログの予想

淀屋橋駅から徒歩5分という好立地で、三井家ゆかりの土地であるため、タワーマンションとして分譲することはないと思う。

高級ホテルとして活用するとしても、中低層階にテナントを集められるかが課題となる。

そこで、中低層階をタワーマンション(定期借地権)とすると延床面積はオフィスビルとして再開発するよりも約2割~3割広くでき、より高層の建物を建てることができる。

また、高層階に高級ホテルを誘致しやすくなるし、高級ホテルが入居することでマンション部分のブランド力も向上し販売も期待できる。

当ブログの予想としては、中低層階はタワーマンション(定期借地権または高級賃貸)、高層階は高級ホテルになるのではないか?

建物全体の規模としては、地上35階建・高さ約130m・延床面積約2.5万㎡と予想している。

高層階は高級ホテル150室、中低層階はタワーマンション150戸になるのではないか?

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