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梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビル(曽根崎2丁目計画・敷地面積約3,100㎡)共同建替へ 【大阪市北区】

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梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビルの共同建替計画

梅田セントラルビル(左)・大阪日興ビル(中央)・梅田OSビル(右)

大阪日興ビル(左)・梅田OSビル(右)

阪急電鉄・阪神電鉄・阪急阪神不動産・平成ビルディングの4社は、大阪市北区曽根崎2丁目の「梅田OSビル」「大阪日興ビル」「梅田セントラルビル」の3棟を共同で建替する「曽根崎2丁目計画」について、今後、具体的な検討を協力して推進していくため、基本協定を締結した。

3棟のビルを一体的に建替えることで、合計で約3,100㎡の敷地を確保することができ、大阪のメインストリートである御堂筋沿いに、シンボリックで視認性の高いビルを開発することが可能となる。

開発の方向性としてはオフィス機能を中心とした開発になる見通し。

アクセスは、JR阪駅から徒歩約7分、大阪メトロ東梅田駅に直結。

地図

位置図

梅田OSビル 大阪日興ビル 梅田セントラルビル 合計
敷地面積 933.98 ㎡ 1,278.40 ㎡ 873.31 ㎡ 3,085.69 ㎡
延床面積 9,387.65 ㎡ 13,148.41 ㎡ 9,582.31 ㎡ 32,118.37 ㎡
階数 地上19階

地下2階

地上10階

地下3階

地上12階

地下4階

竣工年 1974年 1972年 1964年
所有者 土地:オーエス(株)
建物:阪急電鉄(株)
阪急電鉄(株) 67%
阪神電気鉄道(株) 33%(信託受益権者)
平成ビルディング(株)

(信託受益権者)

位置図

参照 阪急阪神不動産 PDF

 

以下は当ブログの予想

一体建替えの規模・時期は?

現地の3敷地の合計面積は3,085㎡、現在の容積率は1,000%なので、延床面積30,850㎡の建物が建設できる。

近隣の「清和梅田ビル」(地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡)は容積率1,227%まで緩和されているので、本件の容積率も1,200%まで緩和される可能性がある。

具体的には、地上25階建、高さ120m、延床面積約37,000㎡程度の規模になるのではないか?(容積対象面積があるので、総延床面積は約40,000㎡か?)

工期としては解体2年・新築2年と仮定して、2025年の大阪関西万博の後に着工し、2030年頃に建替えが完了するのかもしれない。

清和梅田ビル

近隣の「清和梅田ビル」(地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡)は容積率1,200%まで緩和されている

 

オフィス主体か?

御堂筋沿いはマンションを建設することはできず、また、ビジネスホテルの競争も激しい。

したがって、本物件はオフィス主体となるものの、上層階に高級ホテルが入居する可能性はあると思う。

 

ビジネスホテルは入居しない?

現地周辺ではビジネスホテルが相次いで開業している。

  • 「イビス大阪梅田(181室)」2018年10月開業
  • 「ホテル ドンルクール大阪梅田(144室)」2019年12月開業
  • 「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田(202室)」2022年8月開業
  • 「アパホテル&リゾート大阪梅田駅タワー(1,704室)」2023年2月開業

したがって、当ブログの予想では、一般的なビジネスホテルは入居しないと思われる。

また、梅田OSホテルの土地所有会社OSは、すでにホテル運営権を阪急阪神ホテルズに譲渡しており、ホテル経営にはこだわらないと思われる。

 

高級ホテルの可能性?

大阪市内では客室面積50㎡程度の高級ホテルが不足しているので、ビルの高層階に高級ホテル(客室数50室~100室)が入居する可能性はあると思う。

例えば、三菱地所は、東京の青山ベルコモンズ跡地に複合ビル「the ARGYLE aoyama(20階建)」を2020年7月に開業しており、高層階(15階~20階)には「THE AOYAMA GRAND HOTEL」(客室数42室・客室面積32㎡~61㎡)が入居している。

 

the ARGYLE aoyama(東京・青山)概要

「the ARGYLE aoyama」出典 三菱地所

名称 the ARGYLE aoyama
所在地 東京都港区北青山二丁目 14 番 4 号
用途 ホテル(3階・4階・16階~20階)

オフィス(5階~15階)

店舗(1階・2階)

駐車場(地下1階・地下2 階)

敷地面積 2,264.27 ㎡
建築面積 1,261.25 ㎡
延床面積 23,122.57 ㎡
構造 鉄骨造、地下一部 鉄骨鉄筋コンクリート造
階数 地上20階、地下2階
建築主 第6メック都市開発特定目的会社(三菱地所の連結子会社、出資構成比 100%)
設計 三菱地所設計
施工 錢高組
開業 2020年
アクセス 東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩3分

 

 

ホテル入居による容積率の緩和

大阪市では、対象地域に一定の水準以上の宿泊施設を建設する場合、容積率を最大+300%緩和している。

具体的にはシングルルーム15㎡以上、ツインルーム22㎡以上の宿泊施設が対象となる。

ただし、大阪市の制度では「指定容積率 600%以上のエリアで概ね5,000㎡以上の開発区域」が対象となるので、本物件が対象にならない可能性もある。

 

近隣の「清和梅田ビル」

名称 清和梅田ビル
敷地面積 1,941㎡
建築面積 1,131㎡
延床面積 23,810㎡
容積率 1,000%→1,227%
構造 地上:鉄骨造 地下:鉄骨鉄筋コンクリート
高さ 104m
階数 地上21階、地下2階
竣工 2015年3月

 

以下は過去記事

現地看板(配置図を拡大)

2022年11月(北西から撮影)

南西から撮影

2022年11月(東から撮影)

梅田OSビル(2022年11月撮影)

すでに梅田OSホテル(阪急阪神第一ホテルグループ)は2021年12月30日の宿泊利用をもって営業を終了しており、2022年9月30日にはレストランなどのテナントを含め全館閉館した。

アクセスは、JR大阪駅から徒歩7分、大阪メトロ「東梅田駅」改札階から直結。

現地看板

2022年4月1日、阪急電鉄は、「オーエス」が保有していた大阪・梅田の事務所ビル「大阪日興ビル」の信託受益権の34%を取得したと報道された。

これにより「大阪日興ビル」の信託受益権の67%は阪急電鉄、33%は阪電気軌道が保有することになったと思われる。

引用・参照 建設ニュース https://www.constnews.com/?p=110242

大阪日興ビルの1F合成(2022年11月撮影)

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