「梅田OSビル」2025年12月末解体完了、大阪日興ビル・梅田セントラルビル（曽根崎2丁目計画・敷地面積約3,100㎡）と共同建替へ【大阪市北区】

梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビルの共同建替計画

梅田セントラルビル（左）・大阪日興ビル（中央）・梅田OSビル（右）2024年5月

建設ニュースによると、大阪梅田の「梅田OSビル」の解体が近く始り、2025年12月末に解体が完了する。

すでに、阪急電鉄・阪神電鉄・阪急阪神不動産・平成ビルディングの4社は、大阪市北区曽根崎2丁目の「梅田OSビル」「大阪日興ビル」「梅田セントラルビル」の3棟を共同で建替する「曽根崎2丁目計画」について、今後、具体的な検討を協力して推進していくため、基本協定を締結している。

3棟のビルを一体的に建替えることで、合計で約3,100㎡の敷地を確保することができ、大阪のメインストリートである御堂筋沿いに、シンボリックで視認性の高いビルを開発することが可能となる。

開発の方向性としてはオフィス機能を中心とした開発になる見通し。

梅田セントラルビル（左）・大阪日興ビル（中央）・梅田OSビル（右）

アクセスは、JR阪駅から徒歩約7分、大阪メトロ東梅田駅に直結。

地図

位置図

位置図

参照　阪急阪神不動産　PDF

以下は当ブログの予想

一体建替えの規模・時期は？

現地の3敷地の合計面積は3,085㎡、現在の容積率は1,000％なので、延床面積30,850㎡の建物が建設できる。

近隣の「清和梅田ビル」（地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡）は容積率1,227％まで緩和されているので、本件の容積率も1,200％まで緩和される可能性がある。

具体的には、地上25階建、高さ120m、延床面積約37,000㎡程度の規模になるのではないか？（容積対象面積があるので、総延床面積は約40,000㎡か？）

工期としては解体2年・新築2年と仮定して、2025年の大阪関西万博の後に着工し、2030年頃に建替えが完了するのかもしれない。

清和梅田ビル

近隣の「清和梅田ビル」（地上21階・高さ104m・延床面積約24,000㎡）は容積率1,200％まで緩和されている

オフィス主体か？

御堂筋沿いはマンションを建設することはできず、また、ビジネスホテルの競争も激しい。

したがって、本物件はオフィス主体となるものの、上層階に高級ホテルが入居する可能性はあると思う。

ビジネスホテルは入居しない？

現地周辺ではビジネスホテルが相次いで開業している。

したがって、当ブログの予想では、一般的なビジネスホテルは入居しないと思われる。

また、梅田OSホテルの土地所有会社OSは、すでにホテル運営権を阪急阪神ホテルズに譲渡しており、ホテル経営にはこだわらないと思われる。

高級ホテルの可能性？

大阪市内では客室面積50㎡程度の高級ホテルが不足しているので、ビルの高層階に高級ホテル（客室数50室～100室）が入居する可能性はあると思う。

例えば、三菱地所は、東京の青山ベルコモンズ跡地に複合ビル「the ARGYLE aoyama（20階建）」を2020年7月に開業しており、高層階（15階～20階）には「THE AOYAMA GRAND HOTEL」（客室数42室・客室面積32㎡～61㎡）が入居している。

the ARGYLE aoyama（東京・青山）概要

「the ARGYLE aoyama」出典三菱地所

名称	the ARGYLE aoyama
所在地	東京都港区北青山二丁目 14 番 4 号
用途	ホテル（3階・4階・16階～20階）オフィス（5階～15階）店舗（1階・2階）駐車場（地下1階・地下2 階）
敷地面積	2,264.27 ㎡
建築面積	1,261.25 ㎡
延床面積	23,122.57 ㎡
構造	鉄骨造、地下一部鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上20階、地下2階
建築主	第6メック都市開発特定目的会社（三菱地所の連結子会社、出資構成比 100％）
設計	三菱地所設計
施工	錢高組
開業	2020年
アクセス	東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩3分

東京都港区北青山2-14-4

ホテル入居による容積率の緩和

大阪市では、対象地域に一定の水準以上の宿泊施設を建設する場合、容積率を最大+300％緩和している。

具体的にはシングルルーム15㎡以上、ツインルーム22㎡以上の宿泊施設が対象となる。

ただし、大阪市の制度では「指定容積率 600%以上のエリアで概ね5,000㎡以上の開発区域」が対象となるので、本物件が対象にならない可能性もある。

近隣の「清和梅田ビル」