2025年9月29日、ユナイテッド・アーバン投資法人は、「心斎橋OPA本館」に関する信託受益権の譲渡（約431億円）と、それに付随する土地賃貸借契約（14億円）の締結を決定した旨を公表しました。
譲渡先は未公表でしたが、SNS上の情報によると、譲渡先は「三井不動産」と「三井不動産レジデンシャル」であることが判明しました。
2026年6月1日付で、建物の100％と土地の20％が譲渡されたとみられます。今後は、土地部分の残り80％について、2029年5月25日までに16％ずつ全5回に分けて譲渡される見込みです。
2026年5月1日、建物名称は旧名称「心斎橋OPA本館」から新名称「UUR心斎橋ビル」へ変更されました。なお、「UUR」は、ユナイテッド・アーバン投資法人（United Urban Investment Corporation）の略称とみられます。
アクセスは、大阪メトロ御堂筋線「心斎橋駅」直結。
地図
| 施設名 | UUR心斎橋ビル（旧・心斎橋OPA本館） |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市中央区西心斎橋1-4-3 |
| 用途 | 商業施設（店舗／付随施設） |
| 敷地面積 | 2,430.23㎡ |
| 延床面積 | 約25,895.78㎡ |
| 総賃貸面積 | 約11,200㎡ |
| 階数 | 地上12階建・地下3階 |
| 容積率 | 1,000％（当ブログ調べ） |
| 建蔽率 | 80％（当ブログ調べ） |
| 建物所有者 | 「三井不動産」と「三井不動産レジデンシャル」（100％：2026年6月現在） |
| 土地所有者 | 「三井不動産」と「三井不動産レジデンシャル」（20％：2026年6月現在）
ユナイテッド・アーバン投資法人（80％：2026年6月現在） |
| 譲渡価格 | 431億円 |
| 開店日 | 1994年11月19日 |
| 閉店 | 2026年1月12日閉店、2026年4月全テナント退去 |
大阪メトロ「心斎橋駅」直結の大型商業施設で、地下3階～地上12階に若者向けファッションを中心としたテナントが入居する人気のビルでした。
心斎橋OPAは「本館」と「きれい館」で構成されていましたが、今回譲渡の対象となるのは「心斎橋OPA本館」のみです。
ユナイテッド・アーバン投資法人（REIT）は、この心斎橋OPAを売却すると発表しました。
- 売却額 ：約431億円（鑑定評価額250億円）
- 帳簿上の価格：約220億円
- → 211億円以上の利益が出る見込み
- →土地の分割譲渡により3年間で土地賃料14億円を取得
- 買主 ：国内事業法人2社（三井不動産と三井不動産レジデンシャル）
譲渡スケジュール
2025年9月29日：信託受益権売買契約締結日
2026年6月1日予定：物件引渡し・代金受領（建物＋土地準共有持分20%）
土地準共有持分の部分は、2027年5月25日、2027年11月24日、2028年5月25日、2028年11月24日、2029年5月25日、の5回に分けて16%ずつ順次譲渡される予定。
土地一時使用賃貸借契約の概要
当ブログの考察
ユナイテッド・アーバン投資法人は、株のように投資家が買える上場会社です。投資家は「安定した利益（利回り）」を期待しています。
そのため、建物などを一度に全部売って一気に利益を出すのではなく、売却を6回に分けて、半年ごとに少しずつ利益を出すやり方にしたのかもしれません。こうすることで、投資家に安定した利益を届けやすくなります。
- 2026年1月12日閉店
- 2026年4月にテナントが退去予定
- 2029年5月24日に一時使用目的の土地賃貸借が終了
建物は100％譲渡されているので、1年以内に解体開始される可能性があります。
新しい建物の完成時期は、土地賃貸借が終了する2029年5月以降の可能性が高いと思われます。
マンションの可能性はないと思います
基本的には御堂筋沿いにマンションを建設することはできません。しかし、御堂筋の南地区（本町～長堀間）は、建物はオフィスを中心とし、建物上層階（建築物最上階から、建築物の階数の３分の１以内）に賃貸レジデンスの導入が可能となっています。
しかし、本物件は長堀通より南なので、マンションの建設は不可能と思われます。
高すぎる譲渡価格
敷地面積2,430㎡で譲渡価格431億円+土地賃料14億円＝444億円なので、1㎡当たり約1,830万円（坪単価：約6,040万円）になります。
マンションを建設することはできないと思いますが、分かりやすい例として、全戸をタワーマンションと仮定し、1戸70㎡の価格を試算します。
容積率は1,000％ですが、1,300％まで緩和された場合でも、約320戸の供給となり、1戸（70㎡）当たりの土地代は約1億4,000万円になります。
さらに、建物の建設費を320億円とすると、1戸（70㎡）当たりの総コストは約2億4,000万円となります。
したがって、販売価格は1戸（70㎡）当たり平均3億円程度になると考えられます。現在の大阪のマンション価格水準を踏まえても、大阪で最も高額なマンションと同等の価格帯になる可能性があります。
ホテルコンドミニアムか？
そこで考えられるのが、ホテルコンドミニアムです。
ホテルコンドミニアムとは、客室を個人が所有しながら、使用しない期間はホテルとして運営会社が貸し出す仕組みです。オーナーは資産を保有しつつ、宿泊収益を得ることができます。
大阪は訪日外国人観光客が多く、心斎橋エリアは国内有数のホテル需要を持っています。そのため、一般的な分譲マンションよりも、ホテル機能を組み合わせた開発の方が事業性が高い可能性があります。
- 高層階：ラグジュアリーホテル（客室面積70㎡：5億円：ホテルコンドミニアム）
- 中層階：ホテル（客室面積50㎡：3億円：ホテルコンドミニアム）
- 低層階：商業施設・レストラン
当ブログの予想では、心斎橋という立地を考えると、インバウンド客をターゲットにした高級ブランド店とホテル（ホテルコンドミニアム）の需要が高いと考えられます。
また、近隣では「大丸・南館」の建替え計画も進行しており、その仮店舗など一部機能の受け皿となる可能性も考えられます。
当ブログの予想
- 階数30階
- 高さ130m
- 延床面積約3万7000㎡
- 完成時期：2029年5月以降
| 施設名 | 心斎橋オーパ「本館」 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市中央区西心斎橋1-4-3 |
| 敷地面積 | 約2,800㎡ |
| 延床面積 | 約27,000㎡ |
| 総賃貸面積 | 約11,200㎡ |
| 建物所有者 | ユナイテッド・アーバン投資法人 |
| 開店日 | 1994年11月19日 |
心斎橋オーパ「きれい館」
| 施設名 | 心斎橋オーパ「きれい館」 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市中央区西心斎橋1-9-2 |
| 敷地面積 | 約1,000㎡ |
| 延床面積 | 約4,900㎡ |
| 総賃貸面積 | 約2,400㎡ |
| 建物所有者 | 【信託受託者】三井住友信託銀行株式会社 |
| 開店日 | 1998年8月6日 |