阪急茨木市駅西口周辺整備「 40階建て超高層タワーマンションか?」【 永代ビル・茨木ビル・市営駐車場】

フェーズ1(10年後)のイメージ(出典 茨木市)

大阪府茨木市は「阪急茨木市駅西口駅前周辺整備基本計画(案)」を公表し、市民から意見を募集している。https://www.city.ibaraki.osaka.jp/kikou/toshiseibi/shigaichis/menu/47921.html

阪急茨木市駅西口の駅前ビル(茨木ビル・永代ビル)、市営駐車場、西口広場の合計2.0haを再開発整備するもので3段階に分けて整備する。

  1. フェーズ1(10年後)「西口整備」
  2. フェーズ2(20年後)「東口整備」
  3. フェーズ3(30年後)「将来形」西口を歩行者空間とし、バスなど交通機能を東口に集約

西口の超高層タワーマンション建設は「フェーズ1(10年後)」の計画に含まれる。

 

フェーズ3(30年後)の西口広場のイメージ(出典 茨木市)

出典 茨木市

 

出典 茨木市

 

阪急茨木市駅(2019年3月 筆者撮影)

現在の市営駐車場(築41年 写真の右の赤枠)に、住宅棟を建設すると見られる。ちなみに、市営駐車場の敷地面積は2,273.22㎡、延床面積は5,409.91㎡。茨木市の図面を見ると「市営駐車場」は三角形の変形敷地になっているので、場所は若干違う可能性がある。

当ブログ調べだが、2020年6月現在、建設予定地の容積率は600%、高さ制限は43mとなっている。したがって、イメージ図のような超高層タワーマンションを建設するには、容積率1,600%、高さ制限150mまで緩和する必要があると思う。

そのためは条例改正が必要と思われるし、容積率1,600%なら国の都市再生緊急整備地域の指定を受ける必要があるのではないか?

国の都市再生緊急整備地域の指定を受けるためには、ます「候補地域」として公表されてから2年後に指定されることが多い。例えば枚方市は2018年に「候補地域」として公表され、2020年1月に指定されている。茨木市は「候補地域」として公表もされていないようなので、今後、大阪府や国との交渉が必要なのではないか?

現在はこれから「茨木市民の合意形成」をする段階と思われる。その後、途方もない行政手続きが年単位で必要かもしれない。

ただ、「西口広場」を敷地面積に含めるなら「国の都市再生緊急整備地域の指定」は必要ないと思われる。その場合は所有権ではなく、「もと淀川区役所跡地再開発」のように70年の定期借地権となる可能性もある。

 

阪急茨木市駅西口駅前周辺整備「住宅棟」物件概要(当ブログ予想)
名称阪急茨木市駅西口駅前周辺整備「住宅棟」
所在地大阪府茨木市永代町2番19号
用途共同住宅
敷地面積2,273.22㎡
建築面積1,200㎡(当ブログ予想)
延床面積45,000㎡(当ブログ予想)
容積率対象面積35,000㎡(当ブログ予想)容積率1,500%?
戸数440戸(当ブログ予想)
階数地上40階~45階程度(当ブログ予想)
構造鉄筋コンクリート造(当ブログ予想)
高さ140m~150m程度(当ブログ予想)
建築主
設計
施工
着工予定2025年頃(当ブログ予想)
竣工予定2030年頃

パースを見ると、45階くらいだが容積率1,600%では無理がある感じで、容積率1,800%~2,000%でないと実現不可能と思われる。

そもそも、大阪府の郊外の住宅地で容積率1,800%~2,000%って実現できるのだろうか?ちなみに先日発表された「もと淀川区役所跡地(40階高さ142m)」の容積率は計算上1,000%となっている。

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阪急茨木市駅西地区 市街地再開発事業区域

  • 「ソシオ茨木」(茨木ビル・永代ビル)
  • 茨木市営駐車場
  • 駅前広場
項目ソシオ茨木茨木市営駐車場合計
茨木ビル永代ビル
敷地面積3,963.09㎡1,417.88㎡2,273.22㎡7,654.19㎡
延床面積16,990.64㎡4,632.29㎡5,409.91㎡27,032.84㎡

「阪急茨木駅前ソシオ管理組合」は、区分所有者134人で構成されている。

永代ビル

茨木ビル

フェーズ1(10年後 西口整備)

  • フェーズ1では、主として「西口整備」を行う。
  • 東口に医療機能(病院)を導入する。
  • 阪急茨木市駅と市役所間の「中央通り」や「東西通り」の空間デザインを整備する。
フェーズ2(20年後 東口整備)

  • フェーズ2では、主として「東口整備」を行う。
  • 東口の駅前広場を再整備し、バスなどの交通機能を拡充する。
  • フェーズ1から引き続き、医療機能(病院)を導入する。
  • 茨木市中心市街地への「通過交通」を減少させるため、「茨木寝屋川線」などを整備し迂回させる。
  • 阪急茨木市駅と市役所間の「中央通り」にゆとりある「歩行者空間」を確保し、自動運転も導入する。
フェーズ3(30年後 将来形)

  • フェーズ3は、最終段階の仕上げとなる。
  • 西口を歩行者空間とし、駅前交通機能を東口に集約する。
  • 阪急茨木市駅と市役所間の「中央通り」を歩行者空間化する。

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