全国主要7大都市オフィス(貸室)延床面積比較「東京、大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌、仙台」

2022年春、大阪梅田ツインタワーズ・サウス(阪神百貨店建替)が開業する。

ビル全体の延床面積は26万㎡(うちオフィス面積約14万㎡)という巨大なもので、大阪地区の不動産市況にも影響があるかもしれない。

そこで、全国主要7大都市のオフィス(貸室)延床面積を調査してみた。

 

全国主要7大都市オフィス(貸室)延床面積比較
都市名オフィス(貸室)延床面積法人市民税
東京23区2,422万㎡(734万坪)8,788億円(23区 2018年)
大阪市726万㎡(220万坪)1,224億円(2018年)
名古屋市330万㎡(100万坪)647億円(2018年予算額)
横浜市270万㎡(82万坪)620億円(2018年)
福岡市231万㎡(70万坪)441億円(2019年)
札幌市168万㎡(51万坪)280億円(2019年)
仙台市155万㎡(47万坪)207億円(2020年)
(京都市)387億円(2009年)
(広島市)234億円(2009年)
(神戸市)100万㎡~120万㎡(推定)214億円(2020年)
(川崎市)212億円(2009年)

出典 三鬼商事「オフィスマーケットデータ(2017年12月)」の坪数を当ブログで㎡換算

高さ100m以上の超高層ビルの棟数は大阪が約200棟(計画中も含む)で、東京が約600棟と3倍の棟数になっている。

東京のビルの延床面積は大阪よりも大きい。仮に、東京のビルの平均延床面積を大阪の1.5倍とすると、東京の超高層ビルの延床面積は大阪の4.5倍となる。

しかし、実際の延床面積は東京は大阪の3倍にとどまっている。これは、東京は中小ビルを再開発し、大規模な超高層ビルに集約する事例が多いためと思われる。

また、大阪の企業は超高層ビルの貸室に入居するよりも、自社ビルを保有する傾向が強いことも中小ビルが超高層ビルに集約できない理由の一つと考えられる。

 

大阪市の新規開業ビルのオフィス面積
竣工予定施設名延床面積オフィス面積
2022年春大阪梅田ツインタワーズ・サウス26万㎡14万㎡
2022年8月(日生)新淀屋橋ビル新築計画5万㎡4万㎡(予想)
2023年12月NTT都市開発(仮称)御堂筋淡路町ビル4.2万㎡3.5万㎡(予想)
2024年3月梅田3丁目計画(旧大阪中央郵便局)23万㎡10万㎡
2024年4月大阪三菱ビル(仮称)6.6万㎡2.3万㎡
2024年秋 JR大阪駅西側「新駅(西北)ビル」6万㎡2.3万㎡
2024年うめきた2期(南街区)賃貸棟(西棟・東棟)32万㎡(2028年全体57万㎡ )11万㎡
2025年淀屋橋駅西地区都市再生事業13万㎡10万㎡(予想)
2025年淀屋橋駅東地区都市再生事業7.4万㎡5万㎡(予想)
合計123万㎡(2028年全体148万㎡ )62万㎡(予想)

2025年までに大阪市内の大規模開発だけで延床面積123万㎡(うちオフィス面積62万㎡)が供給される。(2028年までに再開発ビル合計で延床面積148万㎡新築)

これは2017年現在のオフィス面積726万㎡の約8%だが、62万㎡という供給量はあまりにも大きい。

例えば、神戸市の法人市民税は214億円で大阪市の1,224億円の約6分の1なので、神戸市のオフィス面積は大阪市の6分の1として約100万㎡~120万㎡と推定される。

この推測が正しければ、2022年~2025年の3年間に大阪市内では神戸市内の全オフィス面積の半分が供給されることになる。

大阪の周辺都市からオフイスを移転する動きがあるかもしれない。

また、従業員1人当たりのオフィス面積は約10㎡なので、約6万人の従業員が増加する計算になる。

家族を含めれば、大阪都市圏の人口が10万人増加する可能性がある。

大阪都市圏の人口は1,200万人、大阪市の人口は270万人なので、大阪都市圏の人口が10万人増加すると大阪市の人口も約2.2万人程度増加する可能性がある。

さらに、大阪市内の他のオフィスビルから移転する会社もあるので、空室となったオフィスビルの再開発が加速するかもしれない。

電通関西支社や帝人大阪本社は、中之島フェスティバルタワーウエストに移転し、跡地が再開発されている。

このような大型再開発案件が続く可能性もあり、2030年までに大阪市内のオフィス面積は800万㎡になるのではないか?

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