神戸・三宮の再開発は遅れている印象だが、それは「容積率」が関係しているのではないか？
神戸・三宮は都市再生緊急整備地域に指定されており、最大2,000％まで容積率が緩和される。
容積率が1,000％と2,000％では延床面積は2倍違う。賃貸オフィスなら賃料総額が2倍違うことになる。
例えば 、容積率1,000％なら年間の賃貸収入が1億円だとすると、容積率2,000％なら2億円になる。
したがって、再開発企業は容積率が緩和されるタイミングを見計らっているのではないか？
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大阪・御堂筋
先に再開発したビル（写真 右）は高さ50mに制限されていた。しかし、その後に着工した「三菱UFJ銀行大阪ビル」（写真左）は高さ104mまで規制緩和された。
神戸・三宮の場合
三宮バスターミナルビル（ツインビル）は高さ上限165mとされるが、容積率ははっきりしない。このビルの容積率が決定しないと他の再開発計画は決定できないのかもしれない。
したがって、再開発の着工順としては次のようになるのではないか？
- 神戸阪急ビル東館（着工2018年 竣工2021年）
- 三宮バスターミナルビル1期ビル（着工2020年 竣工2025年）
- JR三宮ターミナルビル（2023年以降開発）
- そごう神戸店
- 三宮バスターミナルビル2ビル（着工2024年 竣工2029年）
JR三宮ターミナルビルは、旧ビルの延床面積は2万平米だったが、容積率が緩和されると3万平米～5万平米の可能性がある。
このJR三宮ターミナルビルの容積率が決定してから、「そごう神戸店」の建替え計画が始動するのではないか？
というのはJR三宮ターミナルビルの方が立地的に優位だからだ。もし「そごう神戸店」が現行の容積率600％で建替えしたのでは、立地でも延床面積でもJR三宮ターミナルビルに負ける可能性がある。
コメント
2021年春には「阪急神戸ビル東館」が竣工する。しかし、ホテルの延床面積は7,400平米で300室程度のビジネスホテルとなりそうだ。また、商業施設面積は5,550平米で旧三宮OPA（5,607平米）程度の規模しかない。
したがって、2021年に「阪急神戸ビル東館」が竣工しても、三宮の集客力が急回復する可能性は少ない。せいぜい、「下げ止まり」程度の効果しかないだろう。
その後は三宮バスターミナル1期ビルが2025年頃に竣工し、最終的に2030年頃に三宮の再開発が終わるのではないか？
2030年は今から12年後だが、それまで、神戸・三宮は衰退するしかない。