JR三ノ宮新駅ビル（地上32階建・高さ約160m・延床面積10万㎡）2024年春着工・2029年度開業（神戸市中央区）

本物件の規模は、地上32階・高さ160ｍ・延床面積10万㎡と規模は大きいが、オフィス面積は0.6万㎡・商業施設は1.9万㎡・ホテルの客室数250室と外観の割に小さい。

フロア構成（当ブログ試算）

• 公表されている延床面積は100,000㎡だが、当ブログの試算では「ホテル」「オフィス」「商業施設」「レストラン」の推定延床面積の合計は61,500㎡とちょっと数字が合わない。
• 11F（3000㎡推定）と32F（1500㎡推定）は機械室の可能性がある。
• それら合計しても、66,000㎡にしかならない。

周辺の商業施設まとめ

商業施設19,000㎡

• JR三ノ宮新駅ビルの商業施設の店舗面積は19,000㎡と公表されたので、フルスペックのデパートは入居しないと思われる。
• 1フロア当たりの店舗面積は約1,700㎡で、家電量販店が2フロアくらい入居するのではないか？
• 残り約16,000㎡はJR大阪駅直結の商業施設ルクアのようなものになるのではないか？
• ミント神戸の店舗面積15,000㎡の3割増しくらいになるが、神戸阪急の店舗面積43,563㎡の3分の1程度となる。

オフィス賃貸面積6,000㎡

• 建物全体の延床面積10万㎡に対して、オフィス賃貸面積は6,000㎡と小さい。

ホテル250室

• 今までの公表されている情報によると、JR西日本ホテルズ系のヴィスキオが有力だが、新ブランドの可能性が高い。
• JR広島駅ビルの延床面積は11万㎡で、ホテル（ヴィスキオ）客室は400室。それに比較してもJR三ノ宮新駅ビルの250室は少ない。これは、より広い客室を設置するためと予想される。
• ちなみに、レムプラス神戸三宮は客室数209室で延床面積は7,400㎡。
• JR三ノ宮新駅ビルのホテル（250室）の延床面積は20,000㎡と予想している。

全体の印象

• JR三ノ宮新駅ビルの延床面積は10万㎡と大規模な印象だが、オフィス賃貸面積は6,000㎡とオフィス機能は小さい。
• また、ホテル客室数250室で、延床面積10万㎡の超高層ビルの割に少ない。
• 商業施設も店舗面積19,000㎡と神戸阪急（デパート）の半分以下。
• 公表されている延床面積は100,000㎡だが、当ブログの試算では延床面積66,000㎡にしかならない。
• URが駅間の乗り換え動線や広場を担当するが、その面積が3万㎡になるのではないか？

• 2021年12月29日付の神戸新聞にJR西日本社長のインタビューが掲載されている。
• https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/202112/0014950968.shtml
• 高層階は（宴会場や飲食・物販店などを備えた）高級シティーホテルではなく、高級な宿泊特化型ホテルになる。
• 中層階は「会員制オフィス」を想定しているようだ。
• 低層階は「地域一番店となる商業施設を目指す」

出典 JR西日本

神戸市、JR西日本、都市再生機構（UR）の3者は2021年10月5日に「JR三ノ宮新駅ビル及び三宮周辺地区の再整備」を進めていくことに合意し、連携・協力に関する協定を締結した。

役割分担

PDF https://www.westjr.co.jp/press/article/items/211005_01_sannomiya.pdf

神戸市の三宮再整備のイメージ

出典 神戸市

右側の建物が「JR三宮新駅ビルのイメージ」と思われる。低層階は商業施設とし1フロア当たりの床面積を広くし、その上に中層階（オフィス）、高層階（ホテル）が入居する構想。

出典 神戸市（当ブログで文字を加筆）

出典 神戸市（三ノ宮駅前歩行者デッキのコンぺ作品）

出典 神戸市（三宮クロススクエア）

出典 神戸市（三ノ宮駅前歩行者デッキの地図）

JR西日本の計画（新聞報道などから）

• 「ホテル」（JR西日本系列）と「オフィス」と「商業施設」などを入居させる予定
• JR三ノ宮駅南側に「バスターミナル」と「広場」を一体開発する

神戸市の計画（新聞報道などから）

• 三宮周辺とウォーターフロントの回遊性を重視し、にぎわいを演出
• バス、ポートライナーとの乗り換えに便利な公共空間を建設
• 海と山の見える神戸らしい景観形成

出典 神戸市

ちなみに「神戸三宮バスターミナル・ツインタワー1期ビル」の高さは164m・地上32階建・延床面積約9.9万㎡で、JR三ノ宮新駅ビルもほぼ同規模の延床面積10万㎡となる。

位置図

神戸新聞によると、JR西日本は、三ノ宮駅ビル（神戸市中央区）を高さ160mの超高層ビルに建替える。開業は2025年以降になる見通し。

参照 神戸新聞 https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/202109/0014685076.shtml

コメント

神戸市長選挙は、2021年10月31日に投開票が行われる予定で、現神戸市長の任期は2021年11月19日であることから、市長選挙前にとりあえず発表しただけかもしれない。

普通、ビルの高さを発表するなら延床面積も発表すると思うが、それは発表されていない。

まだ、計画の詳細は決定していない感じがする。

焦点は、容積率がいくらまで緩和されるかだと思う。ちなみに、本件物件は都市再生緊急整備地域内にあり容積率は最大2,000％まで緩和できる。

しかし、容積率を緩和するためには神戸市役所の都市計画手続きが必要で、その報道は全くない。

したがって、今回の報道通りに計画が進むかどうかは、今の時点では判断できない。

新三宮ターミナルビル（仮称）物件概要（当ブログ予想）

JR西日本は2015年に三ノ宮駅南側で温泉を掘削しており、ホテルの入居を計画していた思われる。

その後、2016年11月にJR三ノ宮駅南側が「特定都市再生緊急整備地域」に指定され、容積率緩和が可能となったことから、三ノ宮駅ビルの建替え計画が具体化したと思われる。

一方、神戸市は三宮駅周辺を神戸の中心市街地と考えており、条例でマンション建設を制限しているのでマンションの建設はできないと思われる。

ホテル入居

買い物客はJR三ノ宮駅で下りて徒歩10分の大丸神戸店まで行く。しかし、キャリーバックを持って移動する旅行者にとって徒歩10分でも遠い。したがって、JR西日本にとって駅前立地を最大限生かせるのはホテル事業と言える。

さらに、大阪市内のホテル不足により神戸市内に宿泊するケースもあり、そのような需要も三ノ宮駅直結ホテルであれば十分に取り込める。やはり、新三宮ターミナルビルは「ホテル」中心の再開発になる可能性が高い。

ホテルの規模は？

JR西日本系のJR京都駅ビル「ホテルグランヴィア京都」の客室数は535室、また、オークラ神戸は475室、延床面積約75,000㎡になっている。（駐車場面積も含まれている可能性がある）

「新三宮ターミナルビル」に入居するホテルも300室～500室程度の大型ホテル（ホテル部分の延床面積30,000㎡）の可能性もある。

デパート入居？

JR西日本の百貨店事業「JR京都伊勢丹」は京都駅ビルで成功したが、大阪駅ビルでは失敗した。

JR京都駅周辺には小規模な近鉄百貨店があっただけで、デパート空白地帯だったためJR京都伊勢丹は成功した。しかし、JR大阪駅周辺は百貨店激戦区であり、JR西日本の百貨店事業は失敗した。

神戸市街地には「大丸神戸店」「阪急神戸店」という老舗百貨店があり、JR西日本としては絶対に成功するとは言い難い。

また、本格的なデパートが入居するならば、デパート店舗面積5万㎡が必要だが、そうなるとデパート延床面積は10万㎡になる。

本物件全体の延床面積は最大でも10万㎡と予想されるので、地上12階建程度のデパートだけになってしまい、高さ160mの計画と矛盾する。

したがって、ビルの延床面積が10万㎡以下ならば「JR新三宮ターミナルビル」に本格的なデパートが入居する可能性は低いと思う。

ルクア入居か？

大阪駅の商業施設「ルクア+ルクアイーレ」の売上は年間761億円と好調だ。JR西日本としては、ルクアを三宮駅ビルに入居させる計画かもしれない。

しかし、JR大阪駅のルクアとルクアイーレの合計延床面積は8万㎡（店舗面積5万3000㎡）に対して、「新JR三宮駅ターミナルビル」は全体で延床面積5万～10万㎡と予想されるので、ルクアを入居させても、最大で延床面積約3万㎡程度と思われる。

JRの動き

上述のようにJR西日本としては鉄道収入が伸び悩む中、不動産収入を増加させるため駅前に10万㎡クラスの巨大駅ビルを建設したいと思っているのではないか？

一方、神戸市、阪急、大丸神戸店、三宮駅周辺の個店などJR以外の関係者は、JR駅ビルを100,000㎡以上の大規模ビルに建替えることに反対と思われる。

ここまで関係者が反対ならばJRとしても容積率600％～800％（延床面積30,000㎡～50,000㎡）で建替えせざるを得ないのではないか？

ただ、JRとしては旧駅ビルの地下部分も含めた解体完了は2021年夏頃になり、神戸市長の任期は2021年11月19日となっている。

神戸市長選挙の結果次第では容積率が緩和される可能性もあるので、それまでは建替計画を発表しないのかもしれない。

まとめ

JR大阪駅「西北ビル」（約59,000㎡・高さ120m）が2024年秋開業、JR広島駅ビル（約111,000㎡・高さ100m）が2025年春開業する予定になっている。

また、大阪梅田の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」が2022年春に全面開業するので、そのころに「神戸阪急（デパート）」の建替えを決定するかもしれない。そうなるとJR三宮ビルの建替えを早める必要がある。

「旧三宮ターミナルビル」の物件概要