うめきた2期

「うめきた2期」(JR大阪駅北再開発)2018年7月下旬に事業者決定【2024年街開き】

2018/06/16

「うめきた2期」三菱地所案(出典 大阪府)

うめきた」は、JR大阪駅北側の貨物駅跡地合計24haの再開発計画。

開発区 面積 現状と今後の予定
うめきた1期 7ha グランフロント大阪として2013年に竣工
うめきた2期 17ha 今後着工して、2024年夏に街開き、2027年に竣工する予定
東海道線支線地下化(北梅田駅)  工事延長2.4km すでに着工しており、2023年3月に竣工予定

うめきた2期構想

「うめきた2期」は「みどり」と「イノベーション」の拠点として、「都市緑化公園」と「医療・健康」産業を誘致する計画となっている。

公園面積は合計4.6haで、2018年1月現在のグランフロント大阪の公示地価1,500万円(1平米)から試算すると、公園面積だけで地価は6,900億円となる。

実際には、そこまで高くはならないと思われるが、それでも1,000億円以上は公園としなければならない再開発で採算性が難しい案件と言える。

このため、「うめきた2期」の再開発は1企業単独では困難となり、大規模な企業連合による再開発となると予想される。
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コンペに参加したと見られる企業

2018年5月21日~22日に事業コンペ(提案競技)の受付を終了した。今後、2018年7月下旬に事業者を決定する。

  • 第1グループ  「オリックス不動産、阪急電鉄、三菱地所、大阪ガス、竹中工務店、関電不動産開発、積水ハウス」
  • 第2グループ  「大和ハウス工業、住友商事」

 

「うめきた2期民間提案」の特徴

提案は大きく2つに分類できる。

  • 「大阪駅近くに建物を配置する案」
  • 「計画地の両端に建物を配置する案」

大阪駅近くに建物を配置する案の方が利便性がいい。一方、計画地の両端に建物を配置するとシンメトリーのデザインで景観がよくなるが、大阪駅から遠い建物の利便性が悪くなるという欠点がある。

経済性を優先すれば、「大阪駅近くに建物を配置する案」となり、景観やグランドデザインを重視すれば、「計画地の両端に建物を配置する案」となる。

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大阪のオフィスビルが不足

2017年後半から大阪のオフィスビルの空室率が3%台となり、オフィスビルが不足するようになった。特にハイグレードオフィスビル空室率は1%以下で、全く足りない状態になっている。

このため、オフィスビルの利便性が一番高い案が有力ではないか?(当ブログ予想)

記事の下の方に6つの「うめきた2期民間提案」を紹介しています。

2018年3月撮影(JR線地下化工事中)

今後の開発スケジュール

2018年5月21日~22日 事業コンペ(提案競技)受付
2018年7月下旬 開発事業者の決定
2023年春 北梅田駅(仮称)開業
2023年春以降 うめきた2期地区の地上線路の撤去(工期1年)
2024年夏 うめきた2期街開き
2027年春 うめきた2期全体が完成

 

うめきた計画図(出典 大阪府)

現地案内図を撮影

東海道線支線地下化工事工区

区間 構造 距離
新大阪駅より 掘割 0.4km
北梅田駅前後 トンネル 1.7km
福島駅より 掘割 0.3km

東海道線支線地下化工事は以下の6工区に分かれて工事される。

出典 大阪市

工区 距離
北1工区
北2工区
北3工区
駅部工区(島式ホーム2面4線)
南1工区 417m
南2工区 340m
合計 2,400m

 

中之島の医療機関との棲み分け

大阪市は中之島地区に医療関連機関を集約させようとしているが、うめきた2期で医療施設を建設すると中之島との棲み分けが課題となっていた。

これについて、中之島地区は「最先端医療研究開発」に特化させ、「うめきた」はもっと間口の広い医療・健康をテーマとすることになった。

 

開発遅れの原因

うめきた2期の開発が遅れているのは、JR大阪駅(梅田地区)周辺に大規模商業施設の開業、既存百貨店も建替え増床により、オーバーストア問題が懸念されているからだ。

今後も、

  • 2018年春に阪神百貨店梅田店Ⅰ期が開業予定
  • 大阪中央郵便局の再開発「梅田3丁目計画(仮称)」は2019年着工、2022年竣工予定

と大型再開発案件が続く。

このため、うめきた2期で商業施設やオフェィスビルを建設しても、需要があるかどうかが最大の課題となっていた。

そこで、「うめきた2期」は、都市緑化公園と健康・医療産業を誘致することになった。

現時点では、「うめきた1期」のような、商業施設、ホテル、オフィスの複合超高層ビルを林立させることはないと予想される。

比較的大きな緑地(4.5ha)を作る計画だが、それは恒久的な公園ではなく、20年~30年後には再開発できるように設計すべきだと思う。

現在開催されている「うめきたガーデン」は、うめきた2期の公園のシミュレーションになると思われる。

 

大阪府に提出された民間提案

竹中工務店案(出典 大阪府)

 


大林組案(出典 大阪府)

 


大阪ガス案(出典 大阪府)

 


三菱地所案(出典 大阪府)

 


住友不動産案(出典 大阪府)

 


オリックス不動産案(出典 大阪府)

 


 

両端に超高層ビル型

両案は、うめきた2期計画地の両端に超高層ビルを建設し、中央部は緑地としている。

大阪駅から緑地の向うに梅田スカイビルが見えるという「大阪を代表する都市風景」になりえる。

また、中央部の緑地には将来、美術館、博物館、スタジアム、多目的ホールを建設できる。

大阪城ホールのような低層の公共施設であれば、景観を損ねない。

また、直島(香川県瀬戸内海)の地中美術館のように、建物を地下に埋めて、建物上部は緑化するという方法もある。

もし、中央部緑地に博物館を建設するのであれば、仁徳天皇陵(大仙陵古墳)を実物大で復元し、内部を博物館エリアにするということもできる。(当ブログ提案)

実際に堺市に仁徳天皇陵に行っても地上からでは、全体の形も分からない。もし、うめきたに復元できれば、その大きさを実感できる。

 

大阪駅に隣接する超高層ビル型

経済的・実用的な観点からは「三菱地所案」が一番いい。JR大阪駅に近い場所に、超高層ビル3棟を建設する計画で利便性がいい。

 

コメント

2017年後半以降、大阪のオフィスビルは不足しており、そういう経済情勢から考えると「オフィスビルの使い勝手がよい」三菱地所案が有力と思われる。

実際、三菱地所案はJR北梅田駅(うめきた新駅)からJR大阪駅まで接続するペデストリアンデッキの位置まで考慮しており、完成度が一番高い。

ただ、グランフロント大阪はビル4棟並んで、「うめきた2期」もビル3棟並ぶとなると、難色を示す選考委員がいるかもしれない。

そうなれば、景観・デザインの点で、「住友不動産案」と「オリックス案」が有力になると思われる。

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