神戸「三宮センター街」ジュンク堂入居ビルの建替を検討 2030年代の完了を目指す

神戸新聞によると、神戸「三宮センター街」ジュンク堂入居ビルの建替を検討している。

引用 神戸新聞 https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/202201/0014958859.shtml

 

神戸「三宮センター街」ジュンク堂入居ビルとは、「第2・第4防災ビル」のことで、地上8階建・敷地面積3300㎡・延床面積約2.6万㎡・1976年竣工で50店舗が入居する。

建物の区分所有者権70人で、2030年代に解体・新築の完成の目指す所有者もいるようだ。

当ブログの試算では、現在の規模で建替する場合の費用は約100億円と予想される。

ジュンク堂もネット通販や電子書籍に押され「さんちか店」を2022年1月末に閉店するなど経営環境は厳しい。

さらにJR三宮駅ビルは2029年度に高さ160m・延床面積10万㎡で開業する予定で、三宮センター街と言えども集客力を今後も維持できる不安な面もある。

そこに、100億円(当ブログ試算)の巨額の費用を投資するのは、かなり難航するのではないか?

香川県高松市の丸亀町商店街は、商店街の再整備に際し、高層部にマンションを新築している。

これと同じ手法で再整備するなら、例えば容積率2000%まで緩和し、延床面積を6.6万㎡(容積率対象外を含め7.6万㎡)のマンションと商業施設の複合施設とすると、商業施設は現状の2.6万㎡を維持して残り5万㎡(約500戸)のマンション部分を分譲できる。

延床面積7.6万㎡なら建設費は300億円となるが、マンション部分500戸×6000万円=300億円で分譲できれば、商業施設の費用は0円で建替えできるかもしれない。

しかし、神戸市は新神戸駅~神戸駅の約292haについて「都心機能活性化地区」として住宅の容積率を400%(+その他機能200%)に制限している。

当ブログの理解では、「第2・第4防災ビル」は「都心機能高度集積地区」内にあると思われ、住宅を建設することができないと思われる。

2029年にJR三宮駅ビルが完成して、三宮センター街の集客がどのような状態になるか見極まてから、再整備の方針が決定するのではないか?

そこから区分所有者間で協議を本格的に始め、着工できるのは早くて2035年、完成は2040年ころではないか?

香川県高松市の丸亀町商店街のように住宅を併設できれば、もっと早く建替えが実現すると思うが、神戸市の条例により「都心機能高度集積地区」に指定されていると思われるので住宅を建設できない。

この条例があるため、再開発は5年~10年は遅れると思う。個人的には建替は極めて困難と予想しています。

 

 

 

 

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました