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信和不動産が大阪市中央区道頓堀の不動産を売却「道頓堀二丁目開発」(敷地面積約2,000㎡)(大阪メトロ「なんば駅」徒歩2分)

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2024年6月(北から撮影)

信和不動産株式会社(大阪市)は、大阪市中央区道頓堀の土地(約2,000㎡)を売却したと発表した。

三菱地所が2024年7月末に取得したと報道された。なお、現在は駐車場として利用されている。

 

参照 信和不動産

信和不動産(大阪市)は、大阪市中央区道頓堀の「旧・ニュージャパンなんばビル跡地」(約2,500㎡)のうち2,001㎡を取得し、30階建の複合ビルを開発する予定だった。

参照 信和不動産

アクセスは、大阪メトロ「なんば駅」から徒歩2分。

地図

 

旧・信和不動産「道頓堀二丁目開発」
名称 信和不動産「道頓堀二丁目開発」
所在地 大阪市中央区道頓堀二丁目12番1(他7筆)
用途 複合ビル
敷地面積 2,001.46㎡
建ぺい率 80%(当ブログ調べ)
容積率 500%(当ブログ調べ)
階数 地上30階
アクセス
  • Osaka Metro「なんば駅」、近鉄・阪神「大阪難波駅」から徒歩2分
  • JR「難波」駅から徒歩6分

 

土地買収の経緯

「旧ニュージャパンなんばビル」の土地(約2,500㎡)を、リーガル不動産「現・株式会社LeTech(リテック)」が約100億円弱で取得し、東側(500㎡)と西側(2,000㎡)に分筆し、信和不動産が西側の2,000㎡を取得したとされる。

出典 信和不動産

当ブログの見方

リーガル不動産「現・株式会社LeTech(リテック)」が「旧ニュージャパンなんばビル」の土地(約2,500㎡)約100億円弱で取得し、うち約2,000㎡を信和不動産に売却したとされる。

信和不動産は、この土地を100億円近い価格で買収したのではないか?

1㎡当たり4億円~5億円という非常に高い価格だが、容積率が500%と小さく、採算をとるのが非常に難しい物件だと思う。

例えば、ビジネスホテルでは全く採算がとれない。

しかし、開発予定地周辺には休憩用ホテルが多く、高級マンションや高級ホテルの立地としては相応しくない。

また、大阪市のホテル用地の容積率緩和は、指定容積率 400%以上のエリアで概ね 3,000㎡以上が対象なので、本件物件(敷地面積2,000㎡)は対象外となる。

開発に時間がかかる物件なので、資金面から売却した可能性がある。

今から考えると、「旧ニュージャパンなんばビル」の土地(約2,500㎡)のすべてを購入しなかったのは、資金面からではないか?

 

容積率500%で延床面積1万㎡か?
敷地面積は約2,000㎡なので、容積率500%だと延床面積は1万㎡となる。
高級ホテルなら客室面積は1室50㎡で、ロビーや廊下などの面積を考慮すると、客室数100室程度になる。
当ブログの試算では、1室20万円くらいでないと採算はとれない。
この立地で1室20万円で販売できるはずもなく、ホテル単独開発の可能性は低い。

また、現地の立地では高級マンションも難しい。

したがって、ホテルとマンンションの中間みたいな、ホテルコンドミニアムとして海外向けに「利用権」を売却する形になるのではないか?

マンションならば容積対象外延床面積を含めると総延床面積は1.3万㎡となる。

例えば、1室の利用権を10万ドル(1,500万円)×10名=1.5億円で売却できる。

総戸数130戸とすると、総額195億円になる。

また、毎年ホテル利用料の一部(約20%~40%)が収入になるので採算はとれると思う。

 

隣接地の買収?

本件開発予定地は、変形敷地で敷地面積も約2,000㎡とやや小規模であることから、隣接地を買収し整形地にし、敷地面積も拡大するのではないか?

敷地面積3,000㎡以上になれば、容積率の緩和を受けられる可能性がある。

また、2031年春に開発予定地から徒歩6分のJR難波駅に「なにわ筋線」が開業する予定で、それに向けて再開発の動きがあるかもしれない。

建設工期を3年~4年とすると、逆算で2027年~2028年頃に着工するのかもしれない。

それまでは、駐車場として運営しながら隣接地の買収交渉をすると思う。

 

2024年6月

北から撮影

東から撮影(手前の駐車場は別敷地)

 

2023年11月

2023年11月(南東から撮影)

2023年11月(南から撮影)

2023年11月(北から撮影)

 

2022年11月

2022年11月(南東から撮影)

 

2022年4月

2022年4月(南東から撮影)

2022年4月(南から撮影)

2022年4月(東から撮影)

2022年4月(北から撮影)

 

旧ニュージャパン難波店解体工事概要
施設名 旧ニュージャパン難波店
所在地 大阪市中央区道頓堀2-3-28
敷地面積 約2,160㎡
階数 地上9階・地下1階
営業終了 2019年3月31日
解体 大和ハウス工業
解体完了予定 2020年7月
  • 「ニュージャパンなんばビル」(サウナと飲食店)は築60年と老朽化し、2019年3月31日に閉館した。
  • 2019年7月、リーガル不動産が100億円弱でニュージャパン観光から取得したと報道された。

 

以下は過去の情報です。

解体工事現場に掲示されている広告「YANUSY(ヤヌシー・家主)」はリーガル不動産とZUUが共同で運営する「賃貸不動産のオーナー向け情報サイト」で、本物件も投資用不動産として再開発されると思われる。

大阪市内ではビジネスホテルが多数建設されているが、訪日外国人向けの3人~4人対応のキッチン付きコンドミニアムは少ない。したがって、客室面積30㎡~50㎡の長期滞在用の投資用コンドミニアムなどになるのではないか?

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