神戸・三宮の「センタープラザ」「センタープラザ西館」「さんプラザ」3棟を建て替えへ、「サンセンタープラザ地区再開発協議会」が2026年7月発足

2025年5月（筆者撮影）

神戸・三宮駅前で長年親しまれてきた「センタープラザ」「センタープラザ西館」「さんプラザ」の3棟が、いよいよ本格的な再開発に向けて動き出しました。

2026年7月24日、「サンセンタープラザ地区再開発協議会」が発足。これまで検討段階だった建て替えが、実現に向けて新たなステージへ進みます。

しかし、事業主体となる「再開発組合」の設立は2030年以降になると予想されます。その後、既存建物の解体、新築工事などを経るため、再開発の完成は早くても2030年代後半から2040年ごろになるとみられます。

神戸・三宮の「センタープラザ」「センタープラザ西館」「さんプラザ」の3棟を合わせると、敷地面積は約1万6,000㎡、延床面積は約13万㎡になります。（地震の前は約14.5万㎡）。

対象となるのは

• さんプラザ
• センタープラザ
• センタープラザ西館

の3棟。

3施設は1970年代前半に建設され、築50年以上が経過しています。

阪神・淡路大震災では大きな被害を受け、さんプラザは上層階を撤去。その後も設備更新を続けながら営業を続けていますが、建物や設備の老朽化が課題となっていました。

2020年度には「今後のビルのあり方検討会」が発足し、2024年には「建て替えを前提に検討する」方針が議決。

そして2026年7月24日、再開発協議会が正式にスタートしました。

 

この再開発最大の難関は、411人を超える区分所有者が存在することです。

一般的な再開発でも権利者調整は難航しますが、この地区では店舗や事務所、共有部分など権利関係が非常に複雑です。

ちなみに、出店者（貸借人)は396人です。

神戸市の久元市長も、「合意形成が最も重要」と市議会で答弁しています。

つまり、

建設技術よりも「権利調整」が最大のハードルと言えるでしょう。

 

正式な事業費はまだ公表されていません。

しかし近年の建設費高騰を考えると、

筆者予想では、約1,000～1,500億円になる可能性があります。

近年は、

• 人件費
• 鋼材価格
• コンクリート
• 設備機器

すべてが値上がりしています。

神戸市中心部という立地条件もあり、超大型複合施設となれば1000億円超えは十分あり得ます。

 

現在3棟の敷地面積は約1.6ha（約16,000㎡）にも及びます。

 

現時点で正式スケジュールは未発表ですが、

今後は次のような流れになると予想されます。

実際には権利調整の進捗によって前後する可能性があります。

 

結論から言えば、

可能性は十分あります。

その理由は

• 神戸市が全面支援
• 三宮再整備の中心地区
• 老朽化対策が急務
• 区分所有者の建て替え機運が高まっている

ためです。

一方で、

• 合意形成
• 建設費高騰
• テナント移転
• 仮店舗の確保

など課題も多く、

完成までは10年以上かかる長期プロジェクトになるでしょう。

 

一般的な市街地再開発では、高層分譲マンションを建設・販売し、その売却益を事業費に充てることで採算性を確保するケースが多く見られます。

しかし、サンセンタープラザ地区では、この手法をそのまま採用するのは難しいと考えられます。

その理由は、神戸市中心部の住宅系用途地域では容積率が400％程度に制限されおり、超高層分譲マンションを建設して大きな収益を生み出すことが容易ではないためです。

仮に再開発事業費が約1,000億円に達するとすれば、単純計算で約400人の権利者が負担するとして1人当たり約2.5億円の資金が必要になります。もちろん実際には権利割合によって負担額は異なりますが、多くの区分所有者がこれほどの資金を用意することは現実的ではないでしょう。

そのため、この再開発を実現するには、国や神戸市による大規模な公的支援が不可欠と考えられます。筆者は、補助金や公共施設整備などを含めて600億～800億円規模の公的支援がなければ、事業成立は極めて難しいのではないかとみています。

アクセスは、三ノ宮駅から徒歩5分。

地図