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大阪と東京の不動産開発の違い【やっぱり東京は大阪の3倍?】

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虎ノ門・麻布台プロジェクト(出典 森ビル)

2025年大阪・関西万博開催、2028年うめきた2期完成のことには、大阪梅田は東京新宿を上回るビジネス商業地区になると予想している。

しかし、東京全体を見れば、大阪の約3倍の規模がある。

当然、東京の不動産再開発手法を大阪に持ち込んでも成功しない。

 

虎ノ門・麻布台プロジェクト概要

森ビルは、東京都港区に高さ日本一となる330m、64階建ての超高層ビルを建設する。

名称 虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
事業者 虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区
区域面積 約81,000平米
敷地面積 約63,900平米
延床面積 約860,400平米
棟数 「メンインタワー」「西棟」「東棟」
高さ 高さ330m
用途 住宅(1,400戸)
事務所(約213,900平米)
店舗(150店)
ホテル(120室)
インターナショナルスクール
中央広場(6,000平米)
文化施設(9,000平米)
緑地 約24,000平米
駐車場 1,880台
事業費 5,800億円
組合員 285人
着工 2019年8月5日
竣工 2023年3月31日

コメント

このプロジェクトは1989年に「街づくり協議会」を設立して2023年の完成まで33年かかる。

これができるのは東京だけだと思う。

というのは、最終的に、このプロジェクトのマンションの最高価格は10億円を超えるのは確実で、15億円~20億円もありえると予想される。

大阪の場合、最高価格は3億円~5億円だと思う。

つまり、大阪で東京と同じ再開発をしようとしても最終的な販売価格が東京の数分の1なので採算がとれない。

民間企業である以上、30年かけて赤字ではプロジェクトは成り立たない。

例えば、大阪で20坪くらいの住宅を買収する場合、坪単価100万円だとすると買収価格は2,000万円にしかならず、別の場所で不動産を購入することはできない。

しかし、東京では坪単価200万円~300万円でも提示でき、買収価格が4,000万円~6,000万円となり、別の場所の不動産を購入して引っ越すことができる。

最近、大阪も再開発案件が多くなり、東京のように小規模住宅地(再開発面積5ha~10ha)を20年~30年かけて再開発するプロジェクトを期待する人がいるかもしれない。

しかし、それは採算的に東京でしかできないことだと思う。

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